[경매] 대지권 미등기 이렇게 쉬운 개념이었어? 한 번에 정리해봅시다.

경매 물건을 보면 대지권 미등기란 이야기가 자주 붙는것을 볼 수 있습니다.

대지권 미등기란 무엇이고 어떻게 해결할 수 있는지 한눈에 쉽게 정리 해보겠습니다.

 

대지권 미등기란?

 

대지권 미등기는 대지 등기가 되어있지 않은 상태를 의미합니다.

우리가 사는 부동산은 보통 토지대지권과 건물대지권으로 이뤄져 있는데

아파트처럼 공동의 대지에 여러가구가 존재하는 경우 집합건물이라 합니다.

 

이러한 집합건물이 탄생하는 과정에서 시공사는 여러가지 대출을 시행하죠.

그리고 어떤 사유로 소유권 , 즉 등기가 완벽하게 처리되지 않은 것입니다.

 

 

대지권 미등기란

 

 

 

 

 

대지권 미등기는 왜 생기나요?

 

건설사가 대지권에 대한 대출자금을 상환하지 못한 경우

대단지 아파트들과 같은 곳에서 건물을 분양하기 위해서는

토지에 대한 대출 그리고 건물 증축에 대한 대출입니다.

 

대출을 실행하고 건설사에서도 분양을 성공해야 대출을 갚고 수익도 챙길 수 있는데요.

이 상황에서 경기침체, 또는 어떤 사유로 미분양, 분양대금이 미납으로 대출을 갚지 못한다면

집합건물을 건축하였으나 토지대금 잔금을 지급하지 않아 대지 매매계약이 해제된 경우입니다.

 

 

 

국가 , 공유지, 사유지에 건물을 지어 대지권 자체가 없는 경우

따로 말할 필요 없이 허가 없이 건물을 증축한 경우입니다.

이런 경우는 사실 흔치 않죠. 하지만 그만큼 위 사항에 해당한 물건이라면 위험하니

체크해볼 필요가 있습니다.

 

 

대지사용권은 있으나 정책적인 이유로 지분등기를 못하는 경우

보통 신도시나 재개발 지역에 아파트나 집합건물에 해당하는 경우인데

커다란 도시개발 계획에 의해 많은 세대의 아파트가 집단 증축 될 경우에는

토지를 나눠서 승인해주기 까지 상당한 기간이 걸립니다. 이 경우 대지권이 미등기 되기도 합니다.

 

 

 

 

 

입찰하고 싶어요, 문제여부 어떻게 확인할 수 있나요?

 

부동산 경매에서 보면 대지권 미등기라는 경고 문구를 확인할 수 있는데요.

이 일단 경우 매각 감정가가 토지에 대한 비용을 포함한지 여부를 먼저 확인해봐야합니다.

 

 

토지와 건물이 함께 포함되어 평가된 경우는 대부분 문제가 없는 물건이지만 

실 대지권 여부와 소유자가 다른 경우가 간혹 있어서 추가 확인이 필요합니다.

 

 

사실 일반 단지 아파트는 대지권 미등기 부분은 문제가 되지 않는 경우가 대다수 입니다.

매각 물건 명세서에 문제없음을 명기하기도 하지만 간혹 그런 내용이 없는 경우도 있습니다.

그럴 때는 어떻게 확인해 볼 수 있을까요?

 

 

문제가 없다면 본인 소유의 대지권 등기 비용 몇십만원을 추가하여 등기할 수 있습니다.

원수분양자의 분양대금 납부지연으로 등기가 안되고 있는 경우에는 분양대금을 추가부담해야하는 경우도 있습니다.

 

 

 

대지권 미등기 확인방법

 

포털사이트 활용하여 토지 권리분석 진행

토지 등기부와 건물 등기부 따로 발급하여 둘다 권리 분석을 해야합니다.

정보는 포털사이트를 활용하여 확인할 수 있습니다.

 

정보공개 청구로 대지권에 대한 취등록세 납부 여부 확인으로 대지권 유무를 확인할 수 있습니다.

해당 주소토지에 대해 취등록세 납부 내역을 정보공개 청구하면 됩니다.

 

근저당을 잡은 금융권 또는 기관에 문의

근저당을 잡은 기관에 직접 전화 또는 방문하여 해당 대지권에 대한 문의를 진행합니다.

보통 1금융권에서 근저당을 잡은 경우 문제가 되지 않으나 그래도 확인하고 넘어가는 것이 좋겠죠?

 

표제부에 대지권 미등기이고 매각물건 명세서에 별다른 내용이 없는 물건이라도

등기부를 열어보시고 소유권 보존에 대한 기관을 확인하고 찾아가거나 전화하여 확인할 수 있습니다.