직장인 불로소득 만들기 - 경매#4, 생애 첫 경매 임장과정 1편

안녕하세요 !

경제적 자유로 가는 여정을 기록하는 자유로 여정입니다.

오늘은 제가 첫 경매임장을 가본 내용을 좀 적어보려고 합니다.

저는 그게 무엇이든 배우기 위해서는 단 한번의 A-Z 를 스스로 진행시켜봐야한다고 생각하는데요.

그래서 어느정도 권리분석에 대한 공부, 경매에 대한 프로세스를 이해하고 바로 물건을 찾고 임장을 갔습니다.

 

 

생애 첫 임장 과정

 

 

임장을 가기전에 대략적으로 준비를 했습니다.권리분석과 수익률 분석이 끝난 물건이었습니다.

네이버 부동산에서 해당 물건지 근처의 (도시형생활주택) 동일 평형 때, 비슷한 층에 대해서 월세와 매매가를 알아보고 갔습니다. 첫 임장이라 뭘 준비해야하는지 막막했는데 일단 부딪쳐보자란 생각으로 아래 내용만 정리하고 바로 출발했습니다. 솔직히 거주자를 마주칠까봐 마음이 조마조마하기도 했던 것 같네요. 아무튼 조금 떨리는 마음을 부여잡고 !

 

 

현장조사 필수 리스트 준비물

 

1. 신분증 (전입세대 열람원 발급)

2. 편한 복장 (운동화)

3. 교통 - 버스지향 (대충교통 및 근처 세세한 근처상권 분석을 위함)

 

버스는 타고갈 필요가 없었던게 제가 가장 오래 거주했던 지역이라 어느정도 유동인구나 연령층 그리고 상권 등에 대해서 이해하고 있어서 자차를 타고 출발하였습니다. 

 

체크 항목 리스트

 

1. 주변환경

근처 상가에 보습학원, 학원들이 많으면 아이들이 많을 것입니다. 

또는 편의점이 많다면 직장인이 많다고 유추할 수 있습니다. 

저는 현금흐름이 필요하기 때문에 해당 물건을 낙찰받은 뒤로 지속적으로 세가 나갈 수 있는 곳이여야 했습니다.

살던 곳이라 대략적인 부분을 알고 있었지만 한번 더 확인도 해볼겸 오래된 편의점에 들렸답니다.

오랜시간 장사를 했던 편의점 방문

나 : "안녕하세요 이 근처에 이사 온 사람인데요 . 여기 xxxx에 혹시 직장인이 많이 사나요? 혹시 평은 어떻던가요? "

직원 : "아 여기 xxxx요? 여기 직장인 많이 살아요, 방도 깨끗하다고 들었어요."

 

나 : "사는 사람들이 어떤 사람들이에요 주로? 회사원이라던지 , 학생들이라던지? 혹시 아세요?"

직원 : "아 여기 공단 출근하는 사람들 많이 살아요. 바로 앞에 공단버스 지나가는 노선이라 공단쪽 일하는 젊은 사람들이 사는 것 같아요. 왜요 ?"

 

나 : "아뇨 그냥 여기 괜찮으면 세들어 살고 싶어서요 외관은 깔끔해보여서요."

직원 : "그래요? 그렇구나 ...괜찮은 것 같아요 뭐"

 

갑자기 편의점 사장님 등장...

 

나 : "(잘못한 것도 없는데 당황) 이거이거 주세요 . 감사합니다"

 

갑자기 사장님이 들어와 근엄한 분위기가 되어서 더 이상 묻지 않고 다른 가게로 가서 동일한지 확인했습니다.

공단 노선이 지나가는 바로 앞이라서 공단으로 출근하는 젊은 남성, 여성분들이 많이 산다는 것으로 파악했습니다.

 

2. 건물 외관

경매 물건 (호수) 도 중요하지만 그 건물도 중요합니다. 많이 낡아서 세를 받아도 유지보수 비용이 많이 발생한다면 오히려 마이너스까지 발생할 수 있기 때문입니다. 건물 외관을 자세히 보면 내부 상태도 유추할 수 있다고 하니 건물 외관을 하나하나 살피기 시작했습니다.

 

건물에 미세한 금이 있다면 그 금 사이로 틈이 발생해 빗물이 들어와 누수가 발생할 수 있습니다. 누수문제는 어려운 문제가 과다한 비용이 발생하는 문제이니 건물상태를 자세히 살피고 누수가능성이 있는지 확인해볼 필요가 있었습니다.

 

해당 물건지의 건물 외관

다행히 증축한지 오래되지 않은 오피스텔이라서 큰 문제가 없었습니다.

이외에도 우편물 확인, 물건지의 현관상태, 관리사무소 방문, 근처 부동산 방문 등 아직 체크해야할 상황이 많습니다. 

2편에 이어서 또 남기도록 하겠습니다. ^^