상가를 구매하고 혹은 상가구매 전 소득 신고와 세금에 대한 내용을 말씀드리려합니다.
간단한 예시로 세금 신고항목 과 대략적인 세금에 대한 내용이 왜 중요한지 알아보겠습니다.
저는 상가 구매 전에 30분당 5만원씩 주고 세무사 상담을 받았는데도
뭔가 속시원한 답이 안나오더라구요.
고민 중이신 분들은 오늘 포스팅만 봐도 대략적인 답을 얻으실 수 있으실 것입니다.
예시 1. 진급하여 연봉 2천만원 이상된 건물주 김과장 오히려 마이너스...?!
진급하여 연봉이 올랐는데 오히려 손해??
상가 구매전 세금 확인 및 소득신고 항목들에 대한 확인은 필수입니다.
왜냐면 자신의 현재 소득에 따라 세율이 매우 크게 변해 세금부담이 크게 변동되어
수익성을 크게 좌지우지하기 때문입니다.
예를 들어 상가소득이 5천만원 있는 회사원이 진급을 하여
연봉이 8천만원에서 1억으로 올랐다고 가정해봅시다.
그럼 세율은 기존 24% -> 38%로 올라갑힌다.
단순히 계산만해도 3,120만원의 세금에서 5,700만원으로
2,580만원 증가하게 됩니다.
물론 재산세, 누진공제, 소득공제 등 다양한 항목을 제해야겠지만요.
구매 전 자신의 소득세율의 구간을 정확히 아는 것이 상당히 중요합니다.
그럼 상가를 구매한 뒤 신고해야하는 상가 소득신고는 어떤 것들이 있고 세금은 얼마나 내야할까?
그 모든 사항들을 정리해보았습니다.
상가 소득 신고 4 가지
상가를 구매하고 세금이 얼마나 나올지에 대해 궁금했는데 그런걸 이야기 간단하게 말해주는 곳이 없더군요.
보통 상가의 월세 1개월치 분이 세금으로 나간다고 하는데 정말 그게 맞는 것인지 확인해보았습니다.
상가를 구매한 뒤 신고해야하는 모든 사항은 아래 4가지 입니다.
1억짜리 상가 사는데요? , 5억짜리 상가사는데요? 세금 얼마나 나올까요??
대략적인 측정은 가능하겠지만 구매하시는 분의 현재 연봉과 누진공제구간, 소득세율, 대략적인 소득공제금액을
알아야만 제대로된 산출을 할 수 있습니다.
1. 전자세금계산서 발행
전자세금계산서는 매월 받는 임대료에 대해 부가가치세를 신고하기 위해 매월 홈택스를 통해 세금계산서 처리를 합니다.
안하게 되면 가산세가 붙어 부가가치세 신고 시 추가 비용을 지불해야하니 꼭 매월 10일 전에 진행해주셔야 합니다.
종이세금계산서도 같은 원리로 요즘은 간편하게 전자세금계산서를 이용할 수 있습니다.
시간은 5분도 걸리지 않습니다. 핸드폰 또는 pc로 홈택스에서 아주 간단하게 진행할 수 있습니다.
진행 방법 및 상세 내용은 아래 링크 확인해주시면 좋을 것 같습니다.
2022.06.09 - [현금흐름 높이기 (PIPE LINE)/직장인 불로소득 만들기] - 홈택스 전자세금계산서 발급
홈택스 전자세금계산서 발급
안녕하세요 자유로 입니다. 올해 서른셋, 열심히 조기은퇴를 준비하기 위한 과정을 기록하고 성과 또한 꾸준히 기록 중입니다. 상가 2채 주인이 된 후... 상가 2 채의 주인이 된 후, 사실 많은게
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2. 종합소득세 신고
아래에 본인의 계약한 금액을 대략적으로 작성해시면서 이해하면 쉬울 것입니다.
저같은 경우 연간 임대소득은 2,280 만원입니다.
대출 2억 실행하여 이자는 약 60만원 수준입니다.
| 구분 | 임대 | 근로소득 | 합계 | 비고 |
| 수입금액 (+) | 2,280만원 부가가치세 제외 월세 190만원 X 12 |
|||
| 소비비용 (-) (이자, 재산세, 보수공사 등) |
800만원 720만원(연간 이자지출)+80만원(재산세) |
|||
| 소득금액 (=) (소비 비용을 제한 소득금액) |
1,480만원 | 6,500만원 | 7,980만원 | |
| 종합소득공제 (-) | - 2,000만원 | 5,980만원 | ||
| 과세표준 (=) | 24% | |||
| 누진공제액 (-) | 522만원 | |||
| 산출세액 | 913만원 |
최종적으로 총 종합소득 산출세액은 913만원이고
근로소득분이 7,980만원 중 1,480만원이니 18.5%입니다.
총 세액 913만원에 169만원이 상가소득에 대한 세금인 부분입니다.
소득세율과 이에 대한 누진공제는 아래와 같으니 참고해주세요.
소득공제
| 과세표준 | 구분 | 내용 |
| 1 | 12,000,000원 초과 46,000,000원 이하 | 15% |
| 2 | 46,000,000원 초과 88,000,000원 이하 | 24% |
| 3 | 88,000,000원 초과 150,000,000원 이하 | 35% |
| 4 | 150,000,000원 초과 500,000,000원 이하 | 38% |
누진공제
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 | 비고 |
| 1,200 만원 ~ 4,600 만원 | 15% | 108 만원 | |
| 4,600 만원 ~ 8,800 만원 | 24% | 522 만원 | |
| 8,800 만원 ~ 1억 5천만원 | 35% | 1,490 만원 | |
| 1억 5천만원 ~ 3억 이하 | 38% | 1,940 만원 | |
| 3억 ~ 5억 | 40% | 2,540 만원 |
3. 부가가치세
부가가치세는 모든 사업자가 신고해야하는 세금 항목입니다.
보통 임대료의 10% 에 해당하는 부분입니다. 예를 들어 월세가 100만원이면 부가가치세는 10만원으로
임차인은 임대인에게 110만원을 내고 임대인은 10만원은 부가가치세 신고를 위해 따로 모아둡니다.
그리고 연간 2회 1월,7월에 부가가치세에 대하여 신고를 하고 세금으로 지불하게 됩니다.
부가가치세 역시 매우매우 상세하게 셀프신고 방법까지 기록하였습니다.
아래 링크 확인하시면 확인이 빠르실 것입니다.
2022.07.13 - [꿀정보] - 부가가치세 신고방법 총정리 #1편 (부가가치세란, 부가가치세 신고방법, 임대사업자 부가가치세 신고)
부가가치세 신고방법 총정리 #1편 (부가가치세란, 부가가치세 신고방법, 임대사업자 부가가치세
부가가치세 신고 기간이네요. 직장 생활 후 처음으로 국세청 메세지를 받아봅니다. 올해 상가를 취득한 것과 임대사업자로 등록이 되어있어 또 하나 귀찮은 과정이 생겨버렸네요. 내돈을 내는
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재산세
재산세는 건물이나 토지와 같이 본인의 재산에 대해 납부해야하는 세금입니다.
참 내야할 세금이 많죠? 마지막입니다....
재산세는 건물부분의 재산세와 토지부분의 재산세로 구별됩니다.
7월에는 건물부분에 대한 재산세를 내야하고 9월에는 토지에 대한 재산세를 납부합니다.
건물부분은 시가 표준액 (공시지가) X 공정시장가액 비율 70% = 과세표준
이 과세표분에 X 0.25 % 를 적용하면 발생합니다.
토지부분을 확인하려면 개별공시지가를 확인해야하는데, 개별 공시지가는
부동산 알리미에서 확인하실 수 있습니다.
개별공시지가 (부동산 알리미 확인) X 면적 = 과세표준
제 상가를 예로 확인해보았습니다. 위에 개별공시지가 확인 시 22년 공시지가는
상가 공시지가가 4억인 경우
4억 x 공정시장가액비율 70% = 2.8억
별도합산과세대상 + 과세대상표준금액 해당구간 합계
4억인 경우 과세표준금액이 2.8억임으로
아래 별도합산과세대상의 2번 항목 구간입니다.
40만원 + 2억 초과금액의 0.3%임으로 (2.4만원)으로 42만원 수준이 됩니다.
별도합산과세대상
| 구분 | 과세표준 | 세율 |
| 상가 - 별도 합산과세대상 | 2억 이하 | 0.2% |
| 2억 초과 10억 이하 | 40만원 + 2억 초과금액의 0.3% | |
| 10억 초과 | 280만원 + 10억 초과금액의 0.4% |
이상으로 상가구매 , 구매 후 내야하는 세금 및 신고사항에 대해서 알아보았습니다.
반드시 대략적인 세금 계산 후 구매해야하는 상가, 소득세율이 변하기 때문이란 사실 ! 반드시 알고 구매하시길 바랍니다.
도움이 되셨다면 페이지내 상가 구매 필수사항들도 한번 확인해보세요 ~!
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