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현금흐름 높이기 (PIPE LINE)/직장인 불로소득 만들기

직장인 불로소득 만들기 - 경매#5, 생애 첫 경매 임장과정 2편

by 자유로여정 2022. 6. 26.

안녕하세요 경제적 자유의 길로 걷고 있는 자유로여정입니다.

날씨가 최근에 많이 더워지고 습도가 올라서 그런지 일이 잘 손에 안잡히기도 하네요.

올 여름도 모든분들 무탈하게 지내시길 바라면서 오늘은 생애 첫 임장과정 2편에 대해서 기록할까합니다.

지난 시간에 처음 경매에 나서서 이것저것 준비하고 확인하고 현장 근처에 가서 이것저것 물어봤던 과정을 기록하였습니다. 

 

지난 시간에 현장 임장에서 건물외관와 근처 가서 이것저것 물어보며 해당 물건의 실태를 점검했습니다.

 

1. 주변환경 : 근처 상인분들이나 알아볼 수 있는 루트를 통해서 환경적으로 괜찮은지 , 문제는 없는지 확인한다.

2. 건물외관 : 누수나 내부 상태를 파악하기 위함, 주로 건물 벽이나 노후도를 살펴본다.

 

지난 포스팅에서 다뤘던 두가지 점검내용과 추가적으로 확인해봐야할 것들에 대해서 기록해보겠습니다.

 

 

현장 임장을 가서 또 무엇들을 추가적으로 확인해봐야할까요?

 

3. 우편물

아파트 입구에 있는 우편물함을 통해서 우린 많은 것을 알 수 있습니다. 먼저 메각물건 명세서에 있는 소유주가 임차인과 동일이름인지 확인하고 동일인물을 수신인으로 우편물이 오는 것을 확인해야 합니다.

우편물 주인의 세대주 외에 다른 경우도 있습니다만, 성을 확인하는 것으로 대체합니다. 만일 소유주 외에 다른 사람이라면 전혀 다른 사람에게 명도를 해야하는 경우도 발생하기 때문에 조심할 수 있도록 합니다.

우편함이 깨끗하다면 남들의 시선을 꽤나 신경쓰는 점유자입니다. 각종 고지서나 미납세가 잔득있다면 명도에 조금은 어려움이 따르겠구나 각오할 수도 있습니다.

 

사람들이 지나다니면 눈치보이기는 합니다. 기다렸다가 사람이 없을 때  얼른 확인해봤습니다. 서류상 나와있는 점유자와 동일한 것을 확인했고 각종 경매관련 컨설팅 회사에서 보낸 우편물도 모입니다. 미납관리비항목들에 대한 우편물은 없는 것으로 봐서 깔끔해보였습니다. 

 

4. 물건지의 현관문 상태

현관은 내부의 상태를 이야기해줍니다. 현관문에 광고물들이나 잡다한 것들이 있다면 집 내부도 조금은 관리가 안되고 있을 확률이 높습니다. 반대로 현관문이 깔끔하고 현관문 근처가 청소되어있다면 집 내부도 깔끔하게 관리되고 있을 확률이 높습니다. 물건지의 현관문과 현관문 근처 복도의 상태를 살펴 내부의 상태를 어느정도 가늠해봅니다.

이러한 내용들이 사전 점검할 필요가 있는 것은 물건의 최종입찰 전에 의사결정을 하기 위함입니다.

 

공용현관에 비밀번호가 걸려있어서 세대원 아니면 아예 들어가지 못하게 되어있더라구요. 근처를 서성이다가 주민분이 들어가실 때 얼른 잽사게 같이 진입하였습니다. 물건지의 엘레베이터나 복도를 살펴봤고 생각보다 훨씬 깔끔해서 놀랐습니다.

점검하는 시간이 얼마 안걸리니 꼭 한번 확인해보세요 ~!!

 

5. 관리사무소 방문해보기

미납된 관리비를 확인할 수 있습니다. 미납/체납 관리비는 전용과 공용으로 나뉘는데 보통 낙찰 후 전용은 점유가가 부담하고 공용은 낙찰자가 부담하게 됩니다. 체납관리비 항목의 경우 어쩔 수 없이 부담해야만하는 항목으로 꼭 점검이 필요합니다. 관리사무소에는 그 밖에도 해당 세대의 주민 사정을 알고 있는 경우가 있습니다. 해당 소유주가 문제를 일으킨 경험이라던지 해당 물건의 노후화 등을 체크해볼 수 있습니다.

"아 그 집 누수가 많아요~?" , "뭐 경찰이 수시로 다녀요" 등등 인터뷰를 통해서 점유자를 미리 알아볼 수 있습니다.

회사원인 관계로 평일에 관리사무소에 방문하긴 힘들어서 주말에 다녀왔습니다. 미리 준비해놓은 질문들을 통해서 여러가지 사항들을 파악해 볼 수 있겠죠~?

 

6. 근처 공인중개사무소 방문해보기

근처 공인중개사무소에서 해당 물건의 수익률을 확인합니다. 집에서 네이버와 웹으로 확인할 수 있는 수익률은 실상과 다를 수 있습니다. 현재를 가장 잘 반영하고 있는 공인중개사에 가서 해당 물건지 근처의 시세나 월세, 보증금 등을 크로스 체크하여야 합니다. 저는 근처 공인중개사무소에 가서 해당 물건에 몇명이 다녀왔는지, 그리고 수익률 부분도 재확인 해볼 수 있었습니다. 정보는 많을수록 좋으니 현장답사시에 꼭 조사하면 좋을 것 같습니다.

 

본인  : "안녕하세요. 저 여기 xxxx오피스텔에 나온 경매물건 관련해서 어쭤볼게 좀 있어서요"

 

처음에 엄청 꺼려할 것 같았는데 꼭 그렇지도 않았습니다. 임장을 온사람들은 미래의 낙찰자가 될 수도 있고 또 중개사의 고객도 될 수 있다는 사실을 인지하시고 두렵게 생각하지 않으셔도 될 것 같습니다.

 

중개사 : "아 xxxx오피스텔이요? 벌써 몇명보고 갔는데 왜요?"본인 : "아 그래요? 몇명이나 보고 갔어요??"중개사 : "한 다섯명 정도 됬나 물어보고 가더라구요.."본인 : "이 물건 월세 잘나가나요? 매매는 좀 어때요?"중개사 : "근처에 공단 버스가 지나가서 공단 사람들이 많이 살고 월세가 없어서 못 내고 있죠, 다만 매매는 잘 안되는 것 같아요"본인 : "월세는 얼마고 매매는 얼마정도 할까요?" (웹에서 조사는 다하고 어쭤봄..)

 

이렇게 이런 저런 질문을 통해서 현장에서 최근 데이터와 웹에서 얻은 정보를 다시 한번 검증합니다.한군데만 가지 마시고 공인중개사는 여기저기 다녀보는 것을 추천해요. 일이백 쓰는 것도 아니고 몇천단위의 돈을 사용하는데 당연히 해야할 것들이라 생각하시고 체계적으로 접근하고 알아보는것이 좋습니다.

 

 

 

 

이것으로 총 6가지를 기본으로 임장을 다녀왔습니다. 첫 임장이라 그런지 사소한 것들도 떨리고 해당 물건지를 맴돌고 주변이 많이 의식되더라구요. 근데 한번 여기저기 임장 관련 어쭤보고 대화도 나누고 하니 생각보다 그렇게 힘들지 않았습니다.

이제 입찰을 해야겠죠? 다음 포스팅에는 첫 입찰이야기도 한번 담아 보겠습니다.

 

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