안녕하세요 자유로 여정입니다.
부동산 경매에 과정은 보통 다음과 같습니다.
a. 물건 찾기 (스피드옥션 등 경매사이트)
b. 권리분석과 현장임장
c. 입찰, 낙찰, 잔금납부 ← we're here
d. 명도
e. 인테리어 및 임차인 모집
f. 사후 관리
오늘은 현장 임장 후에 입찰을 하기로 마음 먹었다면 . 다음으로 경매 입찰을 하기 위한 준비에 대해서 알아볼 것입니다.
입찰은 보통 지역 거점별 법원에서 이뤄지게 됩니다. 법원이라 그런지 저도 처음에 너무 생소했고 조금 낯선느낌으로 접근하기가 좀 꺼려지기까지 했는데 한번 다녀오니 뭐 전혀 그런게 없어졌습니다.
1. 입찰 할 법원 위치 확인
일단 입찰할 물건의 법원 위치를 확인해봅니다.
법원 경매사이트 또는 경매유료사이트 (스피드옥션과 같은) 에 접속하면 물건 설명 위에 법원안내에 대해 나와있습니다.
해당 부분을 클릭하시어 법원의 위치에 대해서 확인합니다.
경매 법정은 10시30분에서 11시30분에 마감을 하는데 법정마다 시작/마감 시간이 다릅니다. 따라서 미리 해당 법원에 전화나 문의를 하여 확인해보고 출발합니다. 저는 처음이라 10시 10분에 도착했었는데. 두번째부터는 11시까지 가도 될 것 같더라구요. 안정적인 주차와 여유있게 임하시려면 10시 30분까지만 가면 될것 같아요.
주차를 하고 법원에 막 들어갑니다...
2. 입찰 준비물 확인해보기
입찰 준비물은 크게 세가지 입니다.
2. 1. 신분증
2. 2. 인감도장
2. 3. 입찰보증금
입찰보증금은 일반적으로 공시된 최저가의 10%입니다. 만약 공시된 가격이 5,000만원이라면 500만원을 가지고 가야하겠죠? 경매 물건 페이지에 보증금이라고 공시되며 잔금미납등으로 재경매 진행 시에는 20-30%수준의 보증금이 필요합니다.
입찰보증금은 정확하게 들어가 있어야함으로 두번, 세번 확인해보고 입찰 전날 미리 은행에서 출금할 수 있도록 합니다. 전 100만원짜리 수표와 5만원짜리 지폐로 전날 미리 맞춰놨었습니다.
3. 입찰 게시판에서 입찰물건 최종 확인
위에 사전 준비물 세 가지는 미리 전부 셋팅해 놓고 입찰일에 지참할 수 있도록 합니다. 자 그럼 법원에 들어가볼까요~?
경매일은 평일이라서 저같은 회사원은 반차를 내고 진행할 수 밖에 없습니다. 반차를 내고 시간을 내어서 입찰하러갑니다.
법원에 들어가면 게시판이 있습니다. 게시판에는 제가 관심있어 입찰하려는 물건 말고도 다른 물건들이 잔뜩 리스트업되어 있습니다. 입찰하려는 물건이 어떤 이유 때문에 갑자기 취소될 수 있기 때문에 반드시 입찰 게시판을 확인해봅니다.
입찰 게시판에 물건번호와 물건의 주소지에 대한 내용을 최종적으로 확인하고 이제 본격적으로 입찰표를 작성하러 갑니다.
4. 입찰표 작성
이제 입찰표를 작성해야하는데요. 입찰표란 경매에 낙찰받기 위해서 물건의 가격을 적어 낙찰받기 위한 서류입니다.
어려운 말들을 잔뜩 사용해서 이것저것 내용들이 있는데 일단 하나씩 봐볼게요.
총 3장을 작성해야합니다.
4. 1. 기일 입찰표
사건번호 및 물건번호, 성명, 주민번호, 전화번호
입찰가격과 보증금액을 적습니다. 입찰 가격의 경우 적어도 처음가시는 분들이라면 5번 확인하는게 좋습니다.
0을 하나 더 쓰거나 빠뜨리는 경우도 의외로 많다고 하니 법관에게 제출 전에 꼭 체크를 해보셔야 합니다.
4. 2. 매수신청보증금봉투
보증금을 준비하여 넣고 내용을 적어 도장 3방~4방을 쿵찍으면 끝납니다.
돈을 넣을 때는 미리 준비해왔겠지만 재 확인해보셔야 합니다.
4. 3. 입찰봉투 (위 1,2번을 동봉한다.)
입찰봉투에 위에 기일입찰표와 매수신청보증금봉투를 동봉하여 법관에게 제출하면 입찰자용수취증을 받을 수 있습니다. 입찰자용 수취증을 낙찰받지 못할 시 보증금을 되돌려 받기 위해 반드시 필요합니다. 버리지 말고 꼭 보관하고 있으시면 됩니다.
이렇게 입찰봉투에 두가지를 동봉하고 내용을 적었다면 법관 앞에 있는 함안으로 쏙 집어넣으시면 됩니다.
생각보다 그렇게 크게 어려운 것은 없었지만 처음이다보니 내용이 맞는지 확인하고 또 재확인하고 하는데 시간을 많이 쏟았습니다. 낙찰가는 미리 생각해둔게 있어서 크게 시간이 걸리진 않았습니다.
5. 입찰 후
이후 과정은 공시된 마감시간(11:30분 또는 40분) 에 동시에 개찰하게 되는데 일절 에누리 없습니다.
늦으면 못적고 법관도 더이상 받지 않기 때문에 꼭 시간을 맞춰 입찰을 하셔야 합니다.
저는 10시 10분에 도착해서 20분 기다린 후 경매입찰을 시작한 뒤에 시간이 많이 남아서 점심을 먹고 11시 25분쯤 법정에 다시 들어갔습니다.
제가 입찰한 물건 말고도 다른 물건들도 동시에 경매에 들어감으로 물건번호 순서 또는 입찰수가 많은 물건 순서대로 낙찰자를 호명합니다.
"사건번호 XX타경 XXXX , 낙찰자는 XXX씨 입니다. "
물론 저는 패찰 했습니다.
감정가 7천만원에 최저가 4.9천만원 그리고 제 입찰가는 5.8천만원 이었고 낙찰가는 6.5천만원이었습니다.
6,500만원이라 차이가 약 700만원 정도 발생해서 아쉽기는 하지만 그렇게 미련은 없었습니다. 6,500만원이면 급매 수준이지 경매 수준의 수익률에서는 조금 동떨어져있다고 생각했습니다.
다만 한가지는 제가 사용한 시간에 대해서 아깝다는 생각이 조금 들었습니다. 물건을 알아보고 임장을 가고 이렇게 저렇게 알아보고 했는데 한순간에 그런 노력들이 없어지는 것 같아서 참... 하지만 어쩔 수 없죠 뭐. 더 공부하고 더 알아보고 임해야할 것 같습니다.
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