다가구 주택 매매 시 장단점, 전망, 특징 간단 총정리

다세대 주택 투자의 장단점을 포스팅합니다.

최근 싼 매물들이 꽤 많이 나오고 있습니다.

오늘 내용은 아래와 같습니다. 요점만 꼭 집어 정리해보았습니다.

1. 다세대 주택이란 
2. 다세대 주택 장단점
3. 투자시 유의사항

 

 

 

다가구 주택 특징 및 장단점 , 투자시 유의사항

 

1. 다가구 주택이란 무엇인가?

 

빌라의 정확한 표현은 다세재 주택입니다.

빌라는 건축법 용어로 정의가 되있지 않습니다.

최근 다세대 주택은 단순 거주에서 투자상품으로 변해가고 있습니다.

앞으로 베이비부머들의 퇴사가 예정되어 있는 만큼 좋은 입지에 있는 다가구 주택은

꽤나 인기가 있어질 것으로 예상됩니다.

 

특징

 ㄱ. 공동주택 

 ㄴ. 층수 3개층 이하

 ㄷ. 연면적 660m2 이하 

 ㄹ. 세대수가 19세대 이하 (20세대가 넘어가면 불법으로 간주됨)

 

※다세대 주택과 다가구 주택의 차이점

구분	다가구주택	다세대주택	비고
건축법에 따른 용도	단독주택	공동주택
주택	건물 전체가 하나의 주택	각 호마다 독립적인 주택
등기 및 매매	건물 전체로 단독등기 매매	각 호마다 개별등기와 분리매매 가능
주택으로 쓰는 층수	3개층 이하	4개층 이하
호수	19호 이하	관련 기준 없음
면적	바닥면적 합계 660제곱미터 이하

 

다세대 주택 : 하나의 건물에 개별 등기 , 소유주가 다수임

다가주 주택 : 하나의 건물에 단독 등기 , 소유주가 1명임

 

 

 

 

2. 다가구 주택 장단점

구분	장점	단점	비고
다가구 주택	투자 상품이자 실수요자 상품	편의, 기반시설이 부족
	아파트 대체 상품 가격저렴	관리의 문제
	임대사업자 등록 시 다양한 혜택	지역 및 상품선정이 어렵다.
	수익형 부동산으로 활용	노후 시 하자관리의 어려움
	상가에 비해 지가상승에 유리하다.	환금성이 다소 불합리하다.
	1세대 1주택자 양도세 혜택	취득세가 다세대 비해 높다 (약 3배 차이)

 

취득 방법

 

ㄱ. 구주택 철거 후 신축하는 방법 

ㄴ. 신축한 주택 매입 (가장 일반적인 방법)

ㄷ. 오래된 주택 매입 후 리모델링

ㄹ. 신축중인 주택 매입

 

 

 

 

3. 투자시 주의사항

 

1. 임대수요, 개발호재가 많은 곳

 

다가구 주택은 월세를 통한 수익성 뿐만 아니라 지가 상승도 가능하다. 따라서 단순히 수익성에만 집착할 것이 아니라,

주변에 건물들은 지어지고 있는지? 개발 호재는 있는지? 임대수요가 확실한지를 확인해보아야한다.

취득한 다가구 주택이 반이상 공실이라면 어떻겠는가? 

 

2. 공급물량이 상대적으로 적은것

 

주변에 일자리 , 학교, 유동인구에 비해서 공급물량 (거주지)가 부족하다면 더 좋을게 없다.

공실의 염려가 최소화 될 수 있는 곳은 수요에 비해 공급물량이 적은 곳이 될 것이다.

 

3. 건물 내,외부의 하자사항 확인

 

이미 세가 나가고 있는 다가구 주택을 취득할 때는 건물에 노후도 및 내외부의 하자사항을 반드시 확인해야한다.

노후도가 심하고 비가 세고 하면 천문학적인 돈으로 수리를 해야할 경우도 있기 때문에 노후도 및 하자유무를 꼼꼼하게

살펴볼 수 있도록 해야한다.

 

4. 위반건축 사항이 유무 확인

 

수익성 때문에 위반임을 알면서도 위반건축을 한 경우가 부지기수이다.

다가구 주택에 대한 건축물 조항을 반드시 확인한 후에 등기부등본과 실물에 위반사항 유무는 반드시 체크해야한다.

위반사항이 있는 건물을 구매할 경우 , 위반사항에 대하여 건물 또는 룸을 부분 철거해야하는 경우도 발생하기 때문이다.

 

5. 전,월세 시세 확인 / 수익률 확인

 

당연한 이야기이지만 전월세 시세는 거래자에게 듣는 것과 별개로 반드시 시장조사를 해봐야한다.

근처 부동산에가서 전월세 시세가 맞게 형성되어 있는지 확인하고 최종적으로 투자대비 수익률을 환산해본다.

한두푼 쓰는게 아니고 큰돈이 나가는 만큼 급매라고 덜컥 사기보다는 꼼꼼하게 확인하고 임장을 해서

손해보는 일이 없도록 해야한다.