직장인 불로소득 만들기 - 경매#2 , 경매 접근방법과 권리분석 (입문자관점)

안녕하세요 자유로여정입니다.

오늘도 자유로 가는 여정을 기록하고 있습니다.

자유는 그 말만 들어도 행복한 느낌입니다. 저는 자유라면 가장 구체적으로 생각드는게 오전에서 오후로 넘어가는 시간, 적당한 햇볕 아래서 좋아하는 책을 읽고 있는 스스로를 상상합니다. 또는 평일 한적한 산길에 주차하고 자유로이 캠핑을 하는 모습을 생각하기도 한답니다. 

 

 

스스로 하고 있는 일 (급여 외 패시브소득, 불로소득 현금흐름 만들기) 에 대해 성과가 없고 불신이 생길 때마다 자유로운 제 모습을 상상해가면서 버티고 마음을 다잡고 있답니다. 그리고 또한 선배들이 육아에 회사에 너무 힘들어하는 모습, 팀장님은 링겔까지 맞아가면서 견디는 모습을 보고 저는 조금 더 일찍 제가 속한 곳으로부터 벗어날 계획을 하기 시작했습니다.

주말 오후 한가로이 바닷가 근처에 주차하고 책 읽기

 

 

여러분들에게 자유는 어떤 느낌인가요? 상상해보신 모습이 없다면 한번 시간을 내서 꼭 구체적으로 상상해보시길 바랍니다. 힘들때 조금 더 버티고 견딜 수 있게 되는 것 같습니다. 서론은 이만하고 그럼 오늘도 자유를 위해 경매 공부, 입문자 관점에서 접근 방법과 전반적으로 한번 쭉 알아보도록 하겠습니다.

 

권리분석과 처음 경매에 접근하는 방법에 대한 내용을 다룹니다.

 

 

 

경매 접근 방법 , 권리 분석

 

처음 접근 방법은 일단 권리분석을 하는 것입니다. 권리분석이란 경매로 나온 물건에 문제가 있는지 없는지 확인하는 것입니다. 문제가 있다란 세입자에게 있는 법적인 권리가 남아 있을 경우 낙찰자가 풀어가야할 잔금에 대한 문제, 혹은 유치권을 주장하는 세력이 있는가 에 대한 문제를 확인하는 것입니다. 당연히 돈과 관련 있는데 입문자 관점에서 간단하게 말씀드리면 소유자가 아니라 세입자가 있는 경우 , 세입자에게 줘야할 전세금이 있느냐 없느냐를 보시면 될 것 같습니다.

 

보통 저를 포함해 대부분 입문자들이 접근할 물건은 위의 문제가 대부분입니다. 고수의 영역은 조금 다르겠지만요. 경매 물건은 대부분 많은 지저분한 이력들을 가지고 있는데 (압류, 근저당권) 이런 이력이 내가 낙찰한 뒤에까지 남아있느냐 그리고 그건 내가 감당할 수 있는 문제인지에 대한 분석이 필요합니다.

 

1. 매각 물건 명세서 확인

여러가지 분석 방법이 있는데 그 중 제가 기억나는 가장 깔끔하고 간단한 분석 방법은 아래처럼 매각 물건 명세서를 통해 가능합니다. 아래 내용을 보면 부동산에 권리 또는 가처분 매각으로 효력이 소멸되지 아니하는 것이라는 항목이 있습니다.  하나하나 보면 모두 다 무슨 어려운 말처럼 되어있는데 낙찰 후에 내가 인수해야할 문제에 대한 내용이라고 생각하시면 될 것 같습니다.

이 공간이 비워져 있거나 해당사항 없음이라고 된 물건에만 접근하시면 됩니다. (입문자 관점, 저또한 그러고 있구요.)

 

매각물건명세서는 스피드옥션 기준으로 아래처럼 물건에 접근하여 확인할 수 있습니다.

스피드 옥션에서 관심있는 지역을 선택하고 검색하면 아래처럼 리스트가 쭉 나옵니다. 그럼 리스트 중 하나를 클릭해보도록 하죠.

여러가지 물건 중 대항력이 있는 임차인, 관련사건이 첨부로 붙은 물건을 선택해보겠습니다.

그럼 새창이 하나 나오고 휠을 조금만 내리게 되면 임차인현황의 카테고리 오른쪽에 위처럼 매각물건 명세서가 있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

물건에 접근한 뒤 매각 물건 명세서를 클릭하면 내용을 확인할 수 있습니다. 임차인이 대항력이 있다고 공시되었으니 내가 인수해야할 문제가 있는 것으로 선판단 할 수 있습니다. 임차인 대항력? 관련해서는 바로 아래 설명하겠습니다.

 

 

위에 설명했던 물건의 임차인 대항력 제외하고는 아무 문제가 없네요. 어떻게 알까요? 바로 매각물건 명세서에 효력이 소멸되지 아니하는 것이라는 란에 공란으로 되어있기 때문에 문제가 없다고 하는 것입니다.

 

반대로 문제가 있다면 아래처럼 공시하게 되어있습니다. 입문자 입장에서는 저렇게 지저분하게 뭔가 인수해야할 문제가 낙찰과 함께 내게 딸려온다면 피곤해지겠죠? 저는 저런 문제가 없는 물건만 접근합니다.

그럼 임차인 대항력 문제는 무엇일까요?  바로 확인해보겠습니다.

 

2. 임차인 권리분석

 

다음은 임차인의 권리를 확인해보면 되는데 소유자인 물건의 주인이 빚을 져서 경매에 나오는 물건들은 근저당권이나 압류사항들이 있습니다. 이 시점보다 임차인의 전입시점이 늦는다면 대항력이 없는 후순위 임차인입니다.

쉽게 말하면 본인이 물건 주인에게 준 전세금을 낙찰자가 법적으로 인수할 의무가 없다.

대부분의 경매 사이트에는 물건 아래 특이사항에 대해 친절하게 나와있습니다.

즉, 낙찰자는 법적으로 세입자가 처한 상황에 대해 해결할 필요가 없다 라는 의미입니다.

반대로 근저당권이나 압류 시점 전에 전입시고가 되어 있다면 대항력이 있는 임차인으로 보증금과 권리금을 받을 수 있는 선순위 임차인이라고 합니다. 만약 대항력이 있는 임차인이 있는 물건을 낙찰 받는다면 추가적으로 낙찰자가 돈을 지불하여 보증금을 돌려줘야 합니다. 따라서 임차인의 권리 또한 권리분석에서 필히 집고 넘어가야 할 항목입니다.

 

입문자 관점에서 시작하는 경매는 위험은 최소화하고 안전한 매물로 시작하시기 바랍니다. 그럼 많은 공부를 할 필요도 없고 (물론 세입자와 부딪치는건 어렵겠지만) 법적으로 곤욕을 치룰 필요도 없습니다.

저는 딱 이정도 권리분석만 공부했고 바로 물건을 파악해서 임장을 갔습니다.

 

 

물건을 선택하고 나오는 창에 임차인 현황을 보면 깔끔하고 친절하게 나와있습니다.

 

크게 두가지 권리분석으로 물건의 인수과정에서 부딪치고 해결해야할 문제 들을 가늠할 수 있습니다.

제가 배우고 습득했던 과정 중 가장 간편하고 단순하게 권리분석을 끝내는 방법입니다. 물론 법적인 권리분석입니다. 

권리분석에 하자가 없다고해도 인수 후 문제가 될 부분을 확인해보기 위해서는 반드시 임장을 가봐야합니다.

 

한 예로 토지를 16억쯤 경매로 인수한 낙찰자는 30억 이상을 손해보게 되었는데 왜일까요?

토지 아래에 쓰래기나 폐기물이 매몰되어 있어 토지를 정화하라는 법적 명령이 낙찰 후에 떨어졌기 때문입니다.

결국 낙찰자는 낙찰금액의 두배를 넘게 손해보면서 낙찰을 받을 수가 없어서 법원에 낙찰물건에 대한 문제점을 인지시키고 낙찰 취소 과정을 거치게 됐죠. 잘되었는지까지는 모르겠으나 법적 권리분석에 하자가 없다고 무조건 낙찰받으려하다가는 큰일 날 수 있으니 조목조목 더 따져봐야할 것입니다.

 

 

저는 일단 초보로서 시작하는 만큼, 높은 수익률과 어떤 요행보다는 차근 차근 접근하기로 했습니다.

처음은 안전하고 제가 잘아는 상권, 지역에서 위험성이 없는 물건을 낙찰 받는것이 목표였습니다. 수익률이 좀 떨어지더라도 리스크가 없는 물건. 그런 물건을 찾기 위해서 지속적으로 경매사이트에서 검색을 하고 괜찮은 물건이 나타나면 임장을 가서 주변사람들, 경비아저씨, 부동산 등에 가서 직접 물어보고 물건지에 직접 찾아갑니다. (거주자는 피합니다.)

 

직접 살펴보고 직접 해보니 생각보다 권리분석이 어렵진 않았습니다. 도전해보세요 ^^