직장인 불로소득 만들기 _ 상가투자#6 , 서른 셋 상가 구매 일지

 

힘들게 모은 시드머니가 증발되는 것을 막으려면 뭐든 일단 투자 시작전에 공부는 필수 입니다.

상가 투자에 뜻이 있는 분이라면, 상가투자 전 먼저 상가 수익률에 대하여 제대로 공부해야 합니다.

큰 돈을 써서 투자하는데 이게 제대로 된 투자인지, 아닌지 , 도처에 있는 매물들이 좋은 매물인지 좋지 않은 매물인지 정도는 알아채야 소액이라도 제대로 투자가 가능합니다. 

우린 늘 공부해야합니다. 특히 경제적 자유를 꿈꾸시는 분들은 경제 그리고 자산시장에 대한 공부가 필수적입니다.

기회가 기회인줄 알아야하기 때문이죠. 오늘도 기회가 기회인줄 인지할 수 있도록 공부해봅시다 ~!

오늘은 제가 상가투자를 진행할 때 쓴 기록들을 토대로 순차적으로 구매과정을 순차적으로 살펴보겠습니다.

1. 건물주를 꿈꾸며... (2021년)

사실 나는 버릇처럼 생각하고 말했던 꿈이 있다. 30대 건물주 그게 내 꿈이었다.

건물주가 되고 싶은 이유는 하나였다. 행복을 위해 자유를 얻고 싶었고, 자유를 위해 최소 생계 수준의 돈이 필요했다.

그리고 조금 더 나은 삶의 질을 위해 설정한 목표가 건물주였다. 막연히 건물주가 되면 월세로만 먹고 살 수 있을 것 같다는 생각을 했다. 날씨가 좋으면 멀리 훌쩍 떠날수도 있고 내리찌는 햇볕 아래 한가로운 오전과 오후 시간을 느끼고 싶기도 했었다. 

 

굳이 30대에 되고 싶은 이유는 좀 더 젊은 날 다양한 일을 경험해보고 싶어서였다. 자유를 찾는다고 해도 몸이 노쇠하거나 시기가 적절하지 못한다면 또 다른 일이나 체력 때문에 진정한 자유를 못느낄 것 같았다.

아무튼 그래서 내 목표는 항상 30대 건물주였다. (막상 미친듯이 일을 하고 자본을 모으고 나서야 현실적인 벽이 있다는 것을 느꼈다.) 아마 28살부터 이것 저것 계속 공부하고 상가, 건물들에 대해서 알아본 것 같다.

그렇게 계속 보고 공부하다 보니 이제 어느정도 지역에 대한 시세를 파악하게 됐고 동네 상권에 처음 투자했는데 내가 살아온 곳을 잘 알기 때문에 안전하다고 생각했고 또 어렸을적 자랐던 동네에 상가를 산다는게 뭔가 꿈과 조금 더 다가서는 느낌이 들었기 때문이다.

 

2. 상가 매물, 급매물 검색 (2021년 지속)

그렇게 나는 상가에 관심을 처음 가지게 되었고 꼭 구매하고 싶었다. 그래서 이것저것 책도 찾아 읽고 유튜브에서 공부도 하고 그렇게 시작한 것 같다. 먼저 급매물 , 좋은 매물을 가져가려면 상권부터 파악해야한다.  이 자리는 무조건 안정적이고 사도되는 자리다라는 생각이 들어야 한다. 그래서 그 자리에 급매물이 나오면 바로 파악하고 가계약이라도 할 수 있도록 ...

내가 자라온 상권과 어렸을 적 소비를 주로 했던 상권 그리고 신도시 상권에 대해서 변화를 알아야 한다. 지속적으로 가도 좋고 오전, 오후 약속을 잡고 주변을 살펴봐도 좋다. 관심있는 상권이 있으면 그 주위에 매물이 나오는지 네이버 부동산에 즐겨찾기를 통해서 지정해 놓고 지속적으로 봐야한다. 적어도 하루에 세번 이상은 상가매물을 검색했다. 

 

좋은 매물은 나와도 금방 사라지니 매일 매일 매물을 검색하는 습관을 들이자. 찾다보니 아래 사진 같은 수익률을 주는 곳도 있었다. 지금 생각해보면 가격이 싸서 의심만하고 따로 알아보지 않았던게 후회된다.

내 기억에 금방 사라졌던 것 같다.

 

 

관광특구 상가 임장 (2021년 11월) - 신도시 , 개발도시 상가분양에 대해서.

여러 상가들에 대한 매물을 지속적으로 공부했다. 가장 중요한 것은 상가의 가치이다.

상가의 가치는 임대료이며 임대료는 "내가 직접 이 가게에서 장사했을 때 순수익이 얼마나 낼 수 있겠냐" 라고 물으면 적당하게 측정될 것이다. 예를 들어보겠다. 한때 돈을 들고 관광특구로 개발되는 곳도 가봤다. 내가 본 그 장소는 1층 기준 평당 4천만원 선의 가격이 책정되어있었는데 그럼 4억이면 공용면적 10평, 실평수 6평 짜리 하나 사는 것이다. (전용 60%기준)

8억을 투자해야 12평 상가를 구매하게되는데 8억의 기대수익률로 따져봤을 때 연 5% 계산 시 월 330만원 수준의 월세를 받아야하는 것이다. 다시 말해 12평에서 임차인이 장사를 해서 수익을 내고 본인의 삶을 지탱하고 월세 330을 내야하는 상황인데 경기침체 속, 12평에서 어떻게 그런 수익을 낼 수 있겠는가?

 

내가 현재 평수 12평에서 뭘해야 월세를 330만원씩 지불하면서 , 직원들 월급을 주고, 각종 세금을 내고 살 수 있을까? 나는 답이 서지않았고 사지 않았다. 어떤 상가를 가도 그 자리에서서 스스로 그 자리에서 사업을 진행한다고 하고 월세와 직원들 월급이 감당되는가? 그 상가의 자리, 분위기, 위치, 건물, 유동인구를 두고 생각해봐라 답이안나오면 패스해야한다.

임차인이 안정적으로 사업을 하고 먹고 살아야 임대인도 먹고 살 수 있는 것이다. 개발지역은 기대심리 때문인지 상가가격이 너무 비싸다고 생각했다. 

 

 

상가 가격 네고 가능할까? (2021년 11월)

 

네이버 부동산에 기재된 상가가격은 대부분 호가이다. 처음에 수익률을 알아보는 과정에서 네이버 부동산을 보고 여기저기 관심있는 매물들을 체크하고 부동산에 전화해서 물어봤는데 확실히 알게 된 것은 네고가 된다는 것이다. 그것도 몇천만원 수준까지 네고해봤다. 4억5천에 올라와 수익률이 5%였는데 최대 네고를 4억2천까지 , 3천만원 네고를 한 경우도 있다. 상가가격은 백화점 정찰제가 아니다. 이곳 저곳 최대한 알아보고 마음에 안정을 찾는 것이 중요하다고 느꼈다.

조급해서 하는 투자는 언제나 실패로 돌아갔기 때문에 기다리고 기다리다 드디어 괜찮은 매물을 발견했다.

 

가격이 4억이었지만 월세는 190, 부가세 포함 209만원이 들어오는 상가였다. 나는 마찬가지로 전화를 해서 가격네고를 진행했고 최종 1,000만원 수준을 네고하여 최종 구매하게 됐다. 물론 구매 전 해당 건물, 영업 중인 상가에 손님인 척 자주 들려 비가오면 우산수를 세고, 신발 수를 세고 여러번 임차인의 사업 지속성에 대한 의문을 해소하고 계약했다.