직장인 불로소득 만들기 _ 상가투자#5, 상가투자의 장단점 , 스노우볼 효과

안녕하세요 자유로입니다.

오늘은 상가투자의 장단점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

보통 상가투자를 하시려는 분들은 평생 월급, 은퇴 후 자산을 통한 불로소득에 관심이 많을 것인데요.

자유를 위해 건물주가 꿈인 직장인이 많습니다. 부와 자유를 상징하는 "건물주" 참 좋은 단어인것 같습니다.

저도 자유를 위해 도달하기 위해 처음 상가에 대해 공부하고 약 8개월 후 상가를 매입하게 되었습니다.

이런 상가투자에도 장단점은 있습니다.

 

상가 투자의 장점 

 

1. 높은 수익률

 

좋은 장점은 우리가 흔히 아는 아파트,오피스텔,빌라 등의 주거용 부동산보다 수익률이 높다는 것입니다.

최근 추세로 보았을 때 약 5억의 아파트라 한다면 3,000/140 만원의 월세를 받을 수 있을 것입니다.

대략적인 수익률을 계산해보면 약 3.5% 수준입니다.

 

보통의 주거용 부동산은 이렇게 약 1억 당 30만원 수준의 수익률입니다만 고층 상가를 보면 1억 당 45만~50만원으로 최소 50%~66%의 1억당 수익률 차이가 발생합니다. 따라서 투자자산 대비하여 높은 수익률을 꿈꾼다면 상가투자에 대한 공부를 하시는 것이 좋습니다.

 

 

2. 현금 흐름 증가

 

상가는 보통 매수한 그 시점부터 월세 , 즉 임대소득을 덕기 때문에 월 현금흐름을 증가시킬 수 있습니다.

저는 상가/주거형 부동산을 통하여 기본 월 현금흐름을 일단 200만원 수준으로 높이는 것을 목표로합니다. (현재 130만원) 현금 흐름이 증가하면 무엇이 좋을까요? 평생 직장의 개념이 없어진 이 시대에 자유로 가는 첫번째 길이라고 생각합니다.

 

또한 내가 언제 어떻게 될지 모르는 상태에서 실제 월세를 받아보면 든든한 느낌까지 생깁니다.

현금 흐름을 증가시키면 또한 시드머니, 즉 자본금을 빠르게 모을 수 있어 상대적으로 리스크는 줄이면서 투자기회를 빠르게 잡을 수 있습니다.

 

 

3. 용이한 관리

 

오피스텔이나 빌라 또는 아파트처럼 주거용 부동산은 임대기간 내, 임대기간 후에도 도배, 장판 등 유지보수에 대한 부분이 필요하게 됩니다. 선배도 월세가 나오는 빌라를 가지고 있는데 월에 적어도 한번은 전화를 받고 수리, 문제점 등에 대해서 이야기를 나누고 또 직접 고치거나 사람을 불러 세입자의 문제를 해결하곤 합니다.

 

하지만 상가는 공간만 제공하는 개념이라서 임차인이 공간의 외부와 내부에 대하여 스스로 꾸미고 고쳐야 합니다. 또한 일상적인 관리 (청소, 청결) 은 알아서 유지되는 개념이라 관리할 부분이 없다싶이 합니다.

저는 현재 같은 층 상가 2개를 매입하고 6개월이 지났지만, 처음 계약할 때 인사 한번 나누고 현재까지 아무런 대화가 오고가지않아도 매월 제 2의 월급 , 월세가 따박따박 들어오고 있습니다. 이런 점에서 좋은 상가는 진정한 불로소득의 기준이라고 생각합니다.

 

상가 투자의 단점

 

1. 공실 리스크

상가 투자는 주거용 오피스텔에 비해 상대적으로 수익률이 높은 대신 공실발생과 그 기간에 대한 리스크는 높습니다.

상권과 유동인구는 머물러 있지 않고 그 지역에 개발계획 및 트랜드에 따라 변해갑니다. 특히 중심상업지의 상가는 변화트랜드에 더 민감합니다. 유동인구의 변화는 해당 상권의 소비변화를 일으키며 이는 해당 상권의 상인/세입자에게 손실 혹은 기회로 작용할 것입니다.

 

이러한 점들 때문에 상가는 공실리스크가 존재합니다. 여기서 리스크란 세입자가 들어오지 않는 상황 또는 계약만료 후 재계약 없이 상가가 공실이 지속되는 경우 등이 있습니다. 이 경우, 임대인은 해당 상가에 대한 관리비와 상가를 구매하기 위해 지출한 기회비용, 또는 이자를 모두 감당해야함으로 자짓 잘못하면 애물단지로 남게 될 수 있습니다.

따라서 상가 투자는 매우 주의해서 진행해야합니다. 

 

 

2. 낮은 가치 상승률 

현재까지 상가는 아파트나 오피스텔에 비해 낮은 가치 상승률을 가지게 됩니다. 제가 생각했을 때 상가의 가치는 바로 임대료와 같습니다. 보통 임대료의 기준은 고층일 경우 투자금의 5%~7% 수준이며 저층인 경우 3%~4% 수준으로 보면 될 것 같습니다. 즉 임대료가 상가의 가치와 같다는 이야기입니다.

임대료의 경우, 물가상승률과 똑같은 비율로 올리는 것은 현실적으로 어렵기 때문에 상대적으로 타자산 대비 가치상승률은 낮은 부분이 있습니다.

 

 

3. 높은 초기 투자금

상가투자는 타 자산에 비해 높은 초기투자금이 들어갈 수 밖에 없습니다.

물론 값이 저렴한 상가도 있습니다만 월세 50만원 수준의 상가를 얻으려면 적어도 1억은 있어야하죠.

원래는 상가담보대출을 이용하면 약 70% 수준의 대출이 가능하지만 현재 지속적으로 증가하는 금리 때문에 대출을 받아 상가를 구매하는 것은 리스크가 있습니다. 

 

 

스노우볼 효과

혹시 스노우볼 효과라고 들어보셨나요? 어떤 사건이나 현상이 작은 출발에서 지속적으로 커져가는 과정이라고 합니다.

저는 현금흐름과 소득도 이처럼 스노우볼 효과를 이뤄낼 수 있다고 생각합니다.

일단 자본을 어느정도 모으면 상가를 구매합니다. 1억을 가지고 계신다면 어느 정도 공부를 하시면 안정적인 50만원의 현금흐름은 만드실 수 있으실것입니다. 50만원이 일단 첫번째 눈덩이가 되어 시작하는 것이죠.

내가 직장에 다니는 노동소득 + 불로소득 50만원으로 자본금을 기존보다 빠르게 축적합니다. 축적하고 두번째 월세를 마련하게 된다면 노동소득 + 불로소득 50만원 + 불로소득2 50만원 (총 100만원) 이 되겠죠? 처음, 그리고 두번째 목표자금을 마련하는 시점보다 더 빠르게 자본금을 모을 수 있게 될 것입니다.

 

굴러가기 시작한 월급 외에 불로소득 , 즉 월세 수입은 더 빠르고 크게 굴러가면서 내가 가진 월 현금흐름 수준을 높여줄 것입니다. 이렇게 시작은 작은 월세에서 부터 시작하는 것이 좋습니다. 하나의 자산에 대하여 투자하면 그 자산을 포함한 시장을 알게 될 것이고 새로운 기회들에 대해서도 마주할 수 있을 것입니다.

물론 자본을 계속 현금흐름을 만드는데 쓰면 큰 수익률을 기대할 수는 없을 것입니다. 하지만 가장 안정적이기도 하죠 !

첫번째 월세를 만들어보세요 ! 눈덩이 굴리는것부터 시작

 

저는 이 작업을 시작했고 현재 약 130만원의 불로소득을 (상가 2)에서 얻고 있습니다. 그리고 새로운 불로소득을 추가할 때마다 제 은퇴시점은 빨라지는 것이죠. 누군가 개인독립의 날이 있다고 합니다. 근로 외 꾸준한 소득이 근로소득을 뛰어넘는 날, 그 날이 바로 개인독립의 날이라고 하는데 저도 그 개인독립을 위해 주말에도 열심히 또 무언가 하곤하죠.

그리고 그 독립을 이루는 날까지 그 여정을 이 공간에 기록할 예정입니다.