안녕하세요 자유로입니다.
지난 포스팅에서는 상가를 계약하기 전에 가장 기본적으로 검토해봐야할 체크리스트, 사항들에 대해서 알아봤는데요.
오늘은 말씀드렸듯이 지적편집도와 상권분석시스템을 이용하여 한단계 더 데이터 적인 검토를 해보는 방법에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.
지난 내용은 아래 url 참고 부탁드립니다 ^^
https://exit-from.tistory.com/35
매매가와 평당매매가(공용/전용면적), 보증금 및 월세, 관리비, 위치 및 상권, 주차대수 및 현재 업종 부분을 모두 확인하셨고 수익률까지 아 이건 정말 괜찮은 곳이네~? 하시면 다음으로 조금 더 면밀한 분석을 위해서 네이버 지적편집도와 상권분석시스템을 사용해봅니다.
1) 지적 편집도 : 배후세대 / 주거세대 대비 상가 면적 타당성, 향후 주변에 개발되는 지역에 대한 확인
2) 상권 분석 시스템 : 해당 관심지역의 유동인구, 세대, 현 업종 또는 앞으로 타겟업종에 대한 연도별 수요 분석, 경쟁업체 분석 등 나라에서 지원해주는 포털사이트
오늘은 조금, 아주 조금 복잡할 수도 있는데 상가구매는 한두푼으로 하는게 아니고 우리가 정말 힘들게 모은 시드머니가 이제 나에게 조금이나마 자유를 주는 역할을 할 수 있도록 분석에 분석 그리고 검토를 해야합니다.
기본 몇천에서 수억까지 들어가는 만큼 많은 시간을 할애해서 분석을 하고 또 해도 지나가보면 후회가 되는게 또 투자라서 그런 마음이 조금 이라도 덜 생기도록 해야할 것입니다. 상가는 한번 잘못사면 정말 골칫거리가 되서 아무튼 ...
지난 시간의 기본적인 체크사항으로 우리 동네 괜찮은 물건을 찾았다한다면
지적편집도 (네이버) 사용하여 해당 지역 분석하기
지적편집도는 지도상의 용도별 구역을 나눠보여줍니다.
용도란, 우리가 살고 있는 거주지역, 우리가 소비하고 여가활동을 보내는 상업지역, 또 일을하고 경제활동을 하는 공업지역 부터 녹지지역 등등으로 나라에서 규정해 놓은 환경을 의미합니다. 각 지역별로는 용적률 / 건폐율 등의 규정이 정해져있고 그 환경에 맞게끔 건물의 높이, 면적 등이 정해져 있죠.
이를 테면 거주자들을 위한 구역으로 설정하겠다. 1종 일반주거지역 환경으로 조성하겠다 하면 용적률 (대지면적 대비 건축물의 총 면적 100%이상 200%이하) 4 층 이하 주택만 건설 할 수 있는 지역이다. 우린 상권을 분석할 것이기 때문에 하나하나의 기준을 몰라도 지적편집도를 사용할 수 있습니다.
네이버 지도에서 아래와 같이 지적편집도 (우측 하단)을 클릭하시면 보고 계신 지역이 구분되면서 용도별 색상으로 표시되는 것을 확인 할 수 있습니다.
지적편집도를 누르게 되면 위 사진 처럼 우리동네가 아 이렇게 구분되어 있구나 라는 것을 확인할 수 있습니다. 상업지역인 경우 빨간색으로 표기되어 있습니다. 녹지 지역은 연푸른색, 주거지역은 푸른색으로 표현되는 것을 확인할 수 있습니다.
상가를 구매하는데 이걸 왜 봐야하느냐? 바로 내가 구매할 상가의 상권에 배후수요를 알기 위함입니다.
제가 계약한 곳이 지도상 위치해 있는데 어디가 될까요?
바로 저곳입니다. 선택한 이유에 대해서는 지적편집도를 통해 추가적으로 살펴보겠습니다. 조금만 살펴보면 제가 왜 구매를 했는지 알수 있습니다. 바로 전체 상권의 면적이 넓지 않고 주거세대로 상권이 둘러쌓여있는 지역이죠?
선부역 쪽에 보시면 상권이 크게 형성되어 있는 지역에 대비하여 유동인구는 많지 않지만 사면이 전부 배후수요가 될 수 있고 모두다 주거지역으로 되어 있습니다.
네이버 부동산에서 네이버 지도로 넘어가면 위처럼 측정툴과 용도별 색상표기까지 확인하실 수 있습니다.
반경이라는 것을 사용해서 상권에서부터 주변 500M를 일단 체크해줍니다. 반경 500M는 도보상 7분에서 10분까지 우리가 걸어서 접근할 수 있는 평상적이고 유효한 배후수요라 볼 수 있습니다.
500M 내에 다른 상권이 존재하지 않는 것을 확인할 수 있습니다. 그리고 하천이 흘러 동선이 막히긴 하지만 하천우측으로도 많은 거주지역으로 다량의 세대들이 실제 유효한 수요가 될 수 있음을 확인할 수 있겠죠?
반경을 유지한 상태로 지적편집도를 끄면 주변 배후세대의 세대수를 확인할 수 있습니다.
면적의 타당성 분석해보기
근린상가는 배후세대가 1,000 세대 당 min , x 1.99 m2 로 603평, 최대 x2.7m2로 787평이 최대 치 면적입니다.
근린상가 (도보로 10분 내 위치), min 603평 < 1,000세대 < max 787 평 이 적절한 수치 입니다.
계산을 해보니 상가의 총 면적은 4,300평 수준입니다. 계산은 마찬가지로 네이버 지도 툴의 면적 기능을 이용하시어 확인하실 수 있습니다. 위 지도에 세대수 기준으로 아파트 거주 세대수에 대한 최대치는 3,069평, 다세대 주택까지 포함하여 약 5천 세대로 추정하였습니다.
5천 세대에 대한 최대 치면적은 787평 x 5로 환산할 수 있겠죠? 최대치 기준 3,935 평이 만족하니 91.5% 수준으로 해당 상권면적의 만족성이 있습니다. 최대면적 기준으로 부합하진 않지만 전체 배후수요 대비하여 면적 체크는 일정 수준 90%이상이 넘어가는것이 좋습니다.
간단히 말하면 배후세대 대비 상권이 너무나 크다면 그만큼 동종업종, 경쟁업종이 많다 보니 상가를 임차한 임차인이 경쟁환경 하에서 살아남기 힘들겠죠?
tip. 왜 신도시 상권이 위험한가?
상권이 형성되고 정착되기까지 평균 10년이 소요된다고 합니다.
특히 신도시의 경우 상권의 면적을 수익성 때문에 기존 구도심의 상권보다 크게 뽑아내고 있고 상권 형성 전 어떻게든 매매가 이뤄져야 함으로 렌탈프리 등 홍보/마케팅을 통해서 상가를 매수/매도 하고 있습니다.
위와 똑같은 방식을 적용해서 따져봅시다. 예를 들면 위와 같은 배후수요 5천명에 근린상가로 지어진 상권의 면적이 12,000평이 된다면 위 식에 의거하면 32.7% 만족수준이네요.
이런 근린상권의 상가라면 반 이상 공실을 맞을 확률이 높습니다. 에이 설마 그럴까요? 하시는 분들께서는 최근 지어진 신도시 상권을 가보시면 금방 아실 수 있으실 것입니다. 말그대로 유령 상가, 유령 상권을 쉽게 보실 수 있을 거에요. 최근 지어지고 있는 신도시들은 상가의 비중을 높게 뽑아낸다고 하죠. 수익성 때문이겠지만 공실률을 보시면 지적편집도를 이용한 해당 행위가 왜 필요한지 아실 것입니다.
왜 공실이 생기고 분양사가가 어려울까요? 기본적으로 배후세대와 동선의 흐름 예측 실패 그리고 무엇보다도 배후세대대비 면적의 과다일 확률이 높습니다. 물론 무조건 그렇다는 것은 아니지만 상가구매전 배후수요 대비 상권면적의 타당성은 꼭 필요한 행위 중에 하나입니다.
다음 편에서는 추가적인 도구 바로 "상권분석시스템"을 이용해서 주수요층과 여러가지로 임차인의 직종, 혹은 임차가 예상되는 직종의 경쟁력을 확인해보도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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