안녕하세요 자유로여정입니다.
휴가를 맞아 이것저것 정리하고 앞으로 계획을 준비하고 있습니다.
오늘은 처음 상가투자는 이렇게 공부해보자 라는 주제로 내용을 적도록 하겠습니다.
사실 상가투자의 메리트가 많이 떨어졌습니다. 작년까지만 해도 저금리여서 내 자본을 이용한 레버리지를 통하여 상가투자가 큰 수익률로 보였지만 올해 그리고 앞으로 중단기 적으로 금리 인상이 예정된 만큼 아마 상가가격이 빠지지 않을 가 싶습니다. 상가 투자는 자본이 많이 필요한 만큼 큰 대출또한 필요합니다.
보통은 상가 감정가의 70% 수준으로 가능하지만 저는 70%까지는 무리인것 같아서 50%로 4억짜리 상가를 계약했습니다. 금리는 대부분 변동금리로 책정되며 (3개월) 현재는 3.59% 발생하고 있네요.
2022년 5월 25일 기준 발송된 내역입니다. 앞으로 금리가 인상된다면 이자금액이 더욱 증가하게 되겠죠?
수익률은 반대로 떨어지는 상황이 될 것입니다. 그럼에도 제대로 된 상가를 가지고 있으면 월급과 월세가 동시에 들어와 조금 더 안정된 느낌이 들기 때문에 투자하는 분들이 있는 것 같습니다.
자 본격적으로 상가 투자 먼저 이렇게 시작해보자 라는 주제로 오늘의 내용을 적도록 하겠습니다.
상가 투자 시작은 "이렇게"
SETP 1. 집 근처 , 내가 살았던 동네 상가부터 시작하자
상가 투자를 처음 한다면 저는 내가 자란 곳 또는 내가 잘 아는 동네상권에서부터 시작해야 한다고 생각합니다.
내가 어렸을 때부터 이곳저곳 놀고 즐겼던 상권은 누구보다 내가 잘알기 때문이죠.
손님은 많은지, 연령층은 어떤지?, 돈을 정말 소비하는 사람은 누군지?, 잘되는 가게는 어디고 어떤 품목인지?
지난 포스팅에도 언급되었듯이 처음 상가투자는 높은 수익률보다 안정적인 월세가 나오는 자리로 해야합니다.
https://exit-from.tistory.com/6
때문에 본인 가장 잘아는 곳이 좋습니다. 본인이 살았던 지역의 상권으로 장사가 잘되고 오랫동안 임대가 되고 유지된 상가가 어딘지 확인해보면 좋겠죠? 저도 경매물건 , 일반매물임장을 진행하였지만 최종적으로 선정하여 계약한 곳은 제가 예전에 살던 집 근처의 건물로 의사결정 하였습니다.
20대에 대부분을 해당 지역에 거주하면서 대부분의 가족 단위 소비활동을 계약한 상가에서 진행했기 때문입니다. 그래서 어떤사람들이 어떤 소비를 하는지 자주 보게되었고 안정된 상권이라는 것을 알고 있었죠.
거리가 200 M 도 되지 않네요. 이렇게 여러분이 살던 동네의 상권을 중심으로 먼저 조사를 진행해보세요.
내가 주로 다니던 음식점, 내가 다니던 학원, 편의점의 월세가 얼마인지 아는 것도 나름 재미있답니다.
STEP 2. 네이버 부동산 활용하기 (기본편)
집 근처에 상가를 한번 알아보자 ! 라고 생각했다면 다음 할 것은 네이버 부동산에 접속하는 것입니다.
네이버 부동산은 네이버 메인페이지에 가셔서 아래 부동산을 클릭하셔도 되고 또는 URL로 접근하시면 됩니다.
페이지가 로딩되면 다음처럼 창이 나타날 것인데 거기서 먼저 지역을 선택해주도록 합시다.
제 현재 거주지는 시흥으로 해당지역을 선택하도록 하겠습니다.
참고로 아파트도 같은 형식으로 매물을 파악 할 수 있습니다.
본인이 거주하는 지역을 클릭하면 자동으로 아파트,오피스텔이 선택되게 되면서 다음의 창으로 이동하는 것을 확인할 수 있습니다. 로딩된 페이지에서 관심사인 상가,업무,공장,토지 카테고리를 선택합니다.
기본조작은 마우스로 가능하며 왼쪽버튼을 누른상태에서 지도를 이동시킬 수 있습니다. 휠로 줌IN,OUT를 하여 매물을 살펴봅니다. 일단 저도 거주지가 바뀌었으니 다시 확인해보도록 할게요.
마우스 휠을 이용하여 줌인/아웃으로 현재 상권에서 매매로 내놓은 부분에 대하여 조사할 수 있습니다.
내가 주로 가는 상권으로 이동하여 어떤 가게가 매물로 나왔는지 확인해보시면 나름 재밌답니다.
오늘도 이렇게 상가를 구매하는 과정에 대해서 배우고 있습니다.
가장 기본적인 내용들이지만 반드시 필요한 내용이기도 합니다. 다음 포스팅에서는 조금 더 심층적으로 내가 생각한 상권과 비교하여 여러가지 구체적인 검증방법에 대해서 담아 보도록 하겠습니다.
상가 투자 절대로 빠르게 결정하지 마시길 바랍니다. 종합적으로 분석하고 안정적으로 투자해야할 가장 위험한 자산이기도 합니다.
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