상가 투자 성공 원칙 _ 성공원칙, 수익률 계산

안녕하세요 자유로여정입니다.

오늘은 상가투자 수익률에 관한 부분을 살펴보겠습니다.

우리가 투자를 하는 이유는 무엇일까요?

투자의 기본은 내 자본을 더 큰 기대수익을 목표로 활용하는 것입니다.

당연히 상가투자를 하면서도 수익률 계산은 필수겠죠?

 

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" 상가 수익률 계산하는 방법? "

 

제가 구매한 상가를 기준으로 살펴보시죠. 

 

22년 1월 계약상가 6층, 학원

상가의 계약 비용은 4억 (39,000 실제거래) 가정하고 대출은 50%인 2억 (연이율 3.35%, 변동금리)로 받았습니다. 

이 때 2억에 대한 대출이자는 월 56만원이 산정되고 (20,000만 X 3.35% / 12개월) 월세는 190만원이니

월세소득 190만원 - 대출이자 56만원 으로 확인할 수 있습니다. 그러면 대출이자를 제외한 월세흐름을 알 수 있죠.

상가는 종합소득세를 신고해야하니 통상 한달세 정도를 제하는 것이 맞지만 보통의 임대소득, 즉 수익률을 계산했을 때는 

월세소득 - 대출이자 , 즉 134만원으로 계산합니다.

 

 

순수 월세소득인 134만원을 연간 환산하면 ( X 12개월) 1,608만원입니다.

그럼 제가 투자한 1.91억에 대한 수익률을 알 수 있겠죠? 약 8.42 % 로 발생합니다.

보통 안정적인 고층 상가의 경우 5% 내외로 책정되는데 평균값과 비교하면 높은 수준의 수익률임을 확인하고 계약하였습니다. 물론 가장 기본적인 사항 (자리, 1편에서 다룬내용 - 아래참고) 을 먼저 확인한 후 말이죠.

 

https://waytofreedom.co.kr/6?category=1023730 

상가 투자 _ 가장 중요한 "한 가지" , 이것 간과하면 큰일 납니다.

 

정리하면 아래와 같이 될 것 같습니다. 기본적으로 상가를 투자할 때는 수익률 계산을 필수입니다.

저도 처음에 수익률 계산이 잘안되었는데 몇가지 매물을 검토해보니 어렵지 않게 할 수 있게 되었습니다.

 

상가 수익률 계산공식

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" 수익률 계산 유용한 어플 "

 

이런 수익률 계산을 바로바로 해주는 어플도 있어서 처음 접근하시는 분은 본인이 수익률을 검증해보셔도 좋을 것 같아. 소개 남기도록 하겠습니다. 바로 부동산계산기 라는 어플인데요. 앱스토어에 가서 설치하실 수 있습니다.

첫번째 보이는 부동산 계산기 아이콘 다운로드

실행 후 좌측상단에 메뉴탭 클릭하시고 임대차에서 임대수익률을 클릭하시면 됩니다.

대출포함을 클릭하시고 검토매물의 매매가 부대비용, 대출, 금리, 보증, 월세에 대한 내용을 입력하시면 자동으로 계산됩니다.

저는 지금도 매물에 대한 수익률을 볼 때 해당 어플을 사용하곤 합니다. 리드광고가 조금 들어가있지만 간편하게 수익률 계산을 해줄 수 있어서 자주 사용하는 어플중에 하나입니다.

 

 

검토 매물들의 조건들을 다 넣고 최종적으로 수익률 계산을 누르시면 아래와 같이 결과 값이 산정되어 보여집니다.

동일 조건으로 연수익률이 9.2% 계산되지만 우리는 부대비용까지 포함한 수익률을 봐야합니다. 8.4% 동일한 값으로 환산되는 것을 확인할 수 있죠. 부대 비용은 소모되는 비용으로 취득세가 큰 비중을 차지하고 부동산 복비도 만만치 않으니 반드시 투자 시 부대비용을 포함한 수익률로 환산해보시기 바랍니다.

부동산계산기 임대차 , 임대수익률 계산결과

불로소득을 만드려면 자산을 먼저 키워야하겠지만 자산을 키우면서도 계속 매물을 찾고 수익률을 계산해보는 습관을 들이는게 좋은 것 같습니다. 상가의 경우 대출이 감정가에 최대 70%까지 발생시킬 수 있어 매매가의 30% 수준으로도 거래가 이뤄지는데요. 요즘 같은 금리인상 시기에는 너무 무리해서 진행하는 것은 좋지 않은 것 같습니다.

 

 

그럼 여기까지 상가에 대해 수익률 계산하는 기본방법과 어플을 사용하여 간단하게 계산하는 방법에 대해서 알아봤습니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.