상가 투자 성공 원칙 _ 가장 중요한 "한 가지" , 이것 간과하면 큰일 납니다.

안녕하세요 서른셋 자유로여정입니다.

연일 화창한 날씨 속에서 이것저것 그동안에 일들을 떠올리며, 앞으로 계획을 하고 있습니다.

오랜만에 휴가를 받아 근처 카페에 와서 글을 작성하고 있습니다.

휴가를 받고 휴가 전 마지막 퇴근하는데 얼마나 좋던지 최근 느꼈던 행복 중에서 가장 컸던것 같습니다.

 

오늘부터 이 카테고리에 상가에 대하여 제가 공부하고 투자한 내용들과 절대하지말아야할 것들에 대해서 말씀드리고자 합니다. 저는 처음 목돈을 만들었을 때 어떻게 활용해야할까 정말 고민하고 연구하고 다양한 방법을 생각해보았고 실패하기도 했고 큰일 날뻔 하기도 했죠 (상가 투자를 잘못 진행하여)

 

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모르면 "큰 일" 나는 상가 투자 중요 개념

 

 

오늘은 상가투자시 가장 중요한 개념을 이야기해보고자 합니다. 

상가를 투자할 때 가장 중요한 개념은 무엇일까요? 여러분들이 상가를 구매하실 때는 어떤 것들을 살펴보아야 하고 그 중 가장 중요한 개념에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

상가 구매는 아주 아주 신중하게 진행하셔야하 하는데 계약 이후 상가에서 직접 일을 할 임차인(세입자)가 있어야 합니다. 만약 임차할 사람이 없게 된다면 상가를 부담한 비용이 전부 묶여 버리는 것은 기본이고 대출한 이자에 대한 세금도 부담해야하는 상황이 생기죠. 

 

 

그렇기 때문에 상가를 계약하는데  가장 중요한 내용은 "임차인 관점에서 모든 것을 바라 보는 것" 입니다.

임차인 관점이란 무엇일까요? 본인이 직접 장사를 한다고 생각하시면 아마 아주 이목저목 보셔야할게 많을 것입니다.

무엇보다도 "내가 장사를 이곳에서 했을 때 월세를 내고 먹고 살 수 있고, 돈을 벌 수 있겠다" 라고 확신이 들어야 합니다. 앞으로 공부할 내용의 모든 것은 바로 임차인이 잘 먹고 잘 살 수 있는 건물, 상가를 구매하는 것을 가장 기본으로 모두 연관됩니다. 

 

 

보통 상가 투자할 때 가장 중요한 것이 "수익률" 이라고 하는데 맞는 말입니다. 하지만 그보다 더욱 더 중요한 것이 "공실이 나지 않는 자리, 즉 계속 임차인이 장사를 할 수 있는 자리" 여야 합니다. 저는 그래서 수익률보다는 임차인이 지속 경영 가능한 "자리" 에 대한 중요성이 우선시 되어야한다고 생각합니다.

 

 

높은 "수익률"   < 임차인이 지속 장사할 수 있는 "자리"

 

 

신도시에 깔끔한 내 건물/상가가 생기면 얼마나 있어보이고 좋을까요? 하지만 무엇보다 중요한 것은 깔끔하고 좋은 건물에 상가, 높은 수익률의 상가가 아니라 사람이 바글바글하고 거주세대의 숫자와 유동인구를 파악하고 해당 위치 기준으로 반경 500mm 내에 어떤 인구가 유입될 수 있는지 어떤 사람들이 장사를 하고 있는지를 파악하는게 먼저입니다.

임차인의 장사를 지속 가능한 자리는 구체적으로 어떻게 확인해야할까요? 오늘부터 하나하나씩 같이 공부해보겠습니다.

 

 

 

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조심하자 "신도시 상가 분양"

 

제 경험을 토대로 상가 투자시 가장 조심해야할 것은 바로 신도시 상가를 분양 받는 것입니다.

물론 정말 좋은 자리에 운이 좋게 분양을 받는 경우를 제외하고는 대부분 아주 위험하다고 생각됩니다.

저는 지금으로 부터 딱 1년 전 , 관광지로 개발될 예정인 상가부지에 갔습니다. 아주 휘황찬란한 문구와 광고들이 즐비하였고 실제로 계약 전 단계까지 갔습니다만 어떤 한 유튜버의 내용을 듣고 계약하진 않았죠. 그로부터 1년 후인 지금 해당 지역은 대부분의 상가가 텅텅 빈 유령도시같은 느낌을 연출하고 있습니다. 만약 그 당시 계약을 진행했었더라면 저는 상가에 대한 관리비와 이자를 내느라 한달에 투자기회비용을 제하고 약 100만원 정도의 손해를 매달 치뤄야할뻔했죠.

 

 

신도시의 상권은 예측하기 힘들고 정말 잘 예측했다고 해도 최소 안정화 까지는 착공 후 약 10년 정도가 소요된다고 합니다. 큰 목돈의 투자는 부동산의 경우 반드시 수익률이 낮더라도 리스크를 줄여 선택하는 것이 필요합니다.

솔직히 처음 상가 투자하시는 친구가 있다고 하면 저는 절대 신도시 상가분양은 접근하지 말라고 이야기해주고 싶습니다. 

 

 

오늘은 상가를 투자할 때 가장 유의해야할 것들에 대해서 생각해보았습니다.

오늘에 내용을 요약하면 아래와 같습니다.

 

1. 내가 임차인이 되어 장사를 했을 때 먹고 살만한 장사가 되는 자리인가?

└ 높은 수익률보다 수익률이 조금 떨어지더라도 임차인이 장사를 지속 할 수 있는 자리

└ 앞으로의 모든 상가공부의 과정 (유동인구, 경쟁업체, 위치, 층수, 가격, 수익률 등)은 모두

임대가 되는 자리를 위함임

 

2. 신도시 상가 분양 투자는 정말 조심해서 접근해야한다.

└ 신도시에 상권이 형성되고 안정되기까지 소요되는 시간은 10년

└ 내가 계약한 상가가 임대되지 않는다면 발생할 리스크 부담