직장인 불로소득 만들기 상가 구매 과정 #1 , 자본금 마련과 급매물 찾기

안녕하세요 자유로 입니다.

이번 포스팅에서는 상가구매 TIP과 그 과정에 대해서 말씀드리려고 합니다.

저는 상가 물건을 계약하기까지는 약 3개월 정도가 소요되었습니다.

자본이 있다고만 해서 바로 가서 계약하는 것은 리스크가 크고 또 자본이 없다고 해서 "나는 돈이 없으니까" 해당사항이 없다라고 생각하기에는 너무 아쉬운 물건들이 많습니다. 첫 계약을 진행하기까지의 시행착오와 제가 사용한 시간들이 조금이나마 여러분께 도움이 될 수 있길 바라며 글을 적습니다.

 

자본금 마련과 상가 구매 TIP 

1. 자본금 마련하는 방법(시드 모으기)

2. 급매 물건을 검색하는 습관을 가질 것.

3. 첫 물건은 "안정성 !" 집 근처, 내가 살았던 동네에서 시작.

4. 집에서 손품 파는 방법

5. 준비는 됐다, 임장 가보기

6. 계약하며 준비해야할 사항

7. 계약 후 월세 받기까지

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1. 자본금 마련 방법

 

총 7가지 정도로 정리할 수 있겠네요. 제 시행착오는 참고 할 수 있도록 중간중간 명기하도록 하겠습니다.

처음 자본금을 어느정도 마련하기까지가 정말 힘들죠? 일단 상가 계약을 위해서 필요한 자금은 얼마나 있어야할까요? 또 어떻게 마련할 수 있을까요?

 

일단 저 같은 회사원 기준으로 말씀드리면 일년에 저축할 수 있는 금액이 한정되어 있을거에요. 저는 스물여섯에 연봉 4천만원에 계약을하고 취직을 했습니다. 첫해에는 대부분 저축을 못하고 사용했고 두번째 해, 세번째 해 연봉의 약 70%를 저축했습니다. 통장잔고를 약 5천만원 정도로 종잣돈을 만들고 본격적인 투자를 했죠. 그리고 전부를 잃었습니다. 2018년에 코인대세상승장이 있었는데 딱 정확하게 꼭지에서 구매를 했습니다. 

 

리플이란 것을 구매했는데 4천원 때쯤 사서 300원까지 내려가는 과정에서 조금씩 물을 타다가 전재산을 잃게되었죠.

착찹했습니다. 젊어서 한번 큰 실수를 했다고 생각했고 크게 좌절하기도 했습니다. 그 때부터 더 빠르게 목돈을 마련해야할 필요성을 느꼈고 투잡, 쓰리잡 한 주 내내 일을 했습니다.

어째뜬 처음 그렇게 부업을 시작하게 되었습니다. 그때의 현금흐름을 말씀드리자면 아래와 같습니다.

 

1. 월급 320만원, 개발 프리랜서 프로그램 외주 100만원, 강의프리랜서 200만원 (2020년)

스물아홉 당시 부수입 실현 체크시트 (2018~2020년)

이렇게 저는 약 600만원 정도의 월흐름의 대부분을 저축하기 시작했고 일년만에 오천만원의 목돈을 다시 마련했습니다.

그리고 코로나가 터졌고 이때가 기회다라고 생각해서 다시 투자를 시작했습니다.

직장인은 월급이 정해져있기 때문에 자본금을 빠르게 모으려면 무조건 투잡, 직장외 수입이 필수적입니다.

저도 일반적인 대기업의 수준의 월급을 받았지만 따져 보니 절대 월급만으로는 이 굴레를 탈출 하지 못한다는걸 깨닫고 나서 이것저것 시도했고 따른 목돈을 만들어 다시 투자하고 또 투자하고 하면서 자본금을 늘려갔던것 같습니다.

 

자본금 마련방법은 별거 있는게 아닙니다. 월급 + 월급외 흐름 (단기적이든, 중장기적이든)을 통해 기본 현금흐름을 높이고 그 현금흐름으로 재테크를 하는것 밖에 없습니다. 물론 힘들죠. 하지만 끈기만 있으면 누구든 직장외 현금흐름을 만들 수 있다 확신합니다. 제가 했기 때문입니다.

 

여러분은 어떤 삶을 살고 싶으신가요? 평생 일을 하는 삶과 젊었을 때 고금분투하여 자유롭게 일을 하며 인생 후반기를 보내고 싶은가요? 저는 후자를 선택했고 선택한 만큼 현금흐름을 높이기 위하여 대부분의 시간을 썼답니다. 한참 일이 많이 들어올 때는 평일날 4시간쯤 잤던 것 같네요.

 

아무튼 처음 목돈을 마련하고 굴려서 1억이란 돈을 모으게 되었습니다. 처음 큰 돈을 모으고 나니 매일 유튜브에 1억 굴리는 방법, 종잣돈 1억 투자하기라는 주제를 검색하고 이것저것 공부하게 되었습니다.

그리고 처음 접근했던것이 개발도시의 상가였습니다. (첫 투자라면 개발도시, 개발상권 상가 무조건 하지마세요.) 생각해보면 너무 호기롭게 접근했던 것 같습니다. 지금 그때 투자하려고 했던 지역을 가면 아직도 등골이 서늘합니다. 싹 비어있는 유령상가가 되었으니까요. 목돈이 생기면 한편으로는 너무 들뜨게 되서 이것저것 상품을 찾다가 잘못투자하게 되는 경우가 생각보다 많은데 절대 주의하시고 때를 기다리셔야 합니다. 저도 항상 어떻게 굴릴까만 생각하다가 결국 코로나를 맞았고 그 때 대부분의 자본을 주식에 투자했습니다. 그리고 수익률 300% 를 기록했죠.

자본을 굴리면서 가장 크게 느꼈던 것은 "기다리고, 기다려라, 때는 반드시 온다" 라는 부분과 "모든 사람이 등지고 떠날 때, 모든 사람이 떠나는 상품을 살펴봐라" 두 가지 입니다. 그래서 항상 기다리며 공부하는 습관을 들이는게 중요합니다.

 

요약

 

1. 직장외 수입을 만들어라 (스마트스토어, 부업, 강의, 어떤것이든)

ㄴ 취미를 월급 외 수익으로 발전 시킨 사람이 정말 많다. 주변에 그런사람이 없으면 찾으러 다녀볼 것.ㄴ 스마트스토어, 부업 등의 강의가 모두 다 헛소리는 아니다. 내 친동생은 스마트스토어로 만 월 순수익 700만원은 우숩게 벌어간다. 불과 2개월 만에 일이다. 물론 운도 따르겠지만 모든 강의가 뜬구름 잡는 것은 아니다.

2. 월 현금흐름을 분석하고 지출 관리를 해라

 

3. 때를 기다리면서 경제와 제태크 공부를 시작해라.

ㄴ돈을 투자할 때는 반드시 온다. 본인이 목돈을 모았다면 그게 어떤 소비든 , 투자든 쓰고 싶을 것이다. 공부하고 인내하는 것부터 시작해야 한다. 때는 반드시 온다. (어느 정도 재테크에 대한 지식을 쌓았으면 정말 "확신" 할 때가 반드시 올 것이다.)

 

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2. 급매 물건 검색하는 방법

 

위와 같이 자본금을 굴리는데 가장 중요한 사실들을 경험하고서

 

1. 기다리고 , 2. 모든 사람이 등지는 상품 , 3. 지속적인 경제, 재테크 공부

 

위 세가지가 필요하다는 것을 알게되었고 재테크 공부, 특히 불로소득을 만들기 위한 자본투자에 대하여 공부했습니다.

그리고 급매물건을 찾기 위해 꾸준히 3개월 동안을 서치했습니다. 그리고 좋은 물건을 만나 (수익률 9%) 계약하게 되었습니다. 그 과정에 대해 이제부터 서술하겠습니다.

 

 

일단 급매물건을 찾으려면 무엇보다도 물건에 대한 원래 가치부터 알고 있어야하며 , 그 물건의 안정성과 수익률을 바로 알 수 있어야 합니다. 3개월 동안 수백개의 물건을 탐색했고 또 분석했습니다. 어떤식으로 분석하고 어디서부터 시작해야할지에 대하여 공유하겠습니다.

 

요약

 

1. 상가 투자 급매물을 잡기 위해서는 상품의 원래 가치를 알아야 한다.

ㄴ 자본이 있던 없던 공부를 시작하고 준비하자 (자유로 블로그는 이 카테고리에서 지속 다룹니다 ^^)

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3. 첫 물건은 "안정성 !" 집 근처, 내가 살았던 동네에서 시작.

 

상가를 투자하시려는 분이라면 저는 꼭 말씀드리고 싶은게 처음 투자는 "무조건 안정성, 살았던 동네에서부터 시작 하세요" 입니다. 본인이 오래 살았던 동네에 상권은 본인만큼 잘아는 사람이 별로 없을 것이고 안정적이고 사람들이 모이는 곳과 잘되는 장사, 꾸준한 장사 또한 알고 있기 때문에 안전한 접근을 하기에 용이합니다.

 

상가 투자가 잘못될 경우, 월대출이자 + 월관리비 + 기회비용까지 현금흐름에 크게 손실이 발생함으로 첫 투자는 무조건 안전한 본인의 거주지역 근처에서 시작해보세요. 네이버를 켜보고 매물을 검색해보세요, 현재 자본이 없어도 됩니다. 자본이 모일 때까지 좋은 상권에 좋은 상가가 어떤 곳인지에 대한 공부를 하는 것입니다.

 

사람들이 항상 모이는 자리는 어디인지? 우리 동네 공실은 어느곳에 있으며 왜 그곳은 공실인가 에 대한 의문을 가지는 것으로 시작될 것입니다. 여기 자유로 블로그에서도 지속적으로 상가투자에 대한 insight 를 다루도록 하겠습니다.

 

현재 사는 곳은 신도시이지만, 저는 지난 20년 동안 머문 안산시 선부동 쪽의 상가계약을 했습니다.