직장인 불로소득 만들기 상가구매과정#2, 집에서 손품 팔기 (상가 구매 체크리스트 6가지)

안녕하세요 자유로입니다.

지난 포스팅에 이여서 오늘도 자유롭게 가감없이 제가 불로소득을 만든 과정에 대해서 서술하려고 합니다.

지난 이야기는 제가 전재산을 날리고 다시 목돈을 모으고 투자해서 자본을 다시 만든 과정과 그 과정에서 느낀점들에 대한 내용을 다뤘었습니다. 이번 포스팅은 상가구매 접근 과정에 대한 부분이 주로 이룰 것입니다.

 

가장 기본적인 상가구매 전 체크항목들에 대해서 살펴봅시다 !

 

자본금 마련과 상가구매 TIP

 

1. 자본금 마련방법 (시드 모으기)

2. 급매 물건을 검색하는 습관을 가질 것.

3. 첫 물건은 "안정성!" , 집근처 그리고 내가 살았던 동네에서 시작

4. 집에서 손품 파는 방법

5. 준비는 됐다, 임장 가보기

6. 계약하며 준비해야할 사항

7. 계약 후 월세 받기까지

 

 

 

집에서 손품 파는 방법

 

상가를 구매하여 불로소득을 만들겠다라고 마음 먹었다면 먼저 할 것은 손품을 팔아서 괜찮은 상가물건을 알아보는 것이겠죠? 일단 먼저 우리 동네에 어떤 상가물건들이 나와있는지 알기 위해서 네이버 부동산에 들어갑니다.

생각보다 매물이 많다라고 느끼실 거에요. 그 중 오래되고 꾸준히 장사가 되는 상가 , 그 건물부터 살펴봅니다.

 

 

대략적으로 어느 위치에 어느 곳에서 꾸준히 장사를 하고 있는 상인들이 있다 정도는 동네를 시작으로 하시면 금방 아실 것입니다. 번지르르한 새건물보다 낡았지만 꾸준하게 인구가 유입되고 장사가 잘되는 곳부터 찾아봅니다.

단계별로 선택하여서 상가 물건에 접근하고 마우스를 사용하여 집 근처에 물건들을 탐색합니다.

 

위와 같이 상가를 검색하면 내게 친숙했던 거리에 나온 상가들이 숫자로 표시됩니다.

1,2,4,4,1 등의 파란색 원안에 있는 숫자가 해당 지역의 건물에 매매로 나온 상가들이죠.

 

 

클릭을 하면 해당 매물을 확인할 수 있습니다. 일단 중요한 것은 가격과 수익률 그리고 임차인이 지속에서 장사를 할 수 있는 자린지 하는 것을 확인해 보는 것이죠. 그 밖에도 최소한으로 챙겨봐야할 부분은 어떤 것들이 있는지 살펴볼게요.

 

네이버 부동산, 상가계약 전 반드시 체크해야할 사항들

 

기본적으로 체크해야할 6가지 내용

상가를 계약하려면 최소한 6가지 기본사항은 체크해야 합니다. 가장 기본으로 확인해야할 부분으로 이후에 추가적인 부분도 물론 확인이 필요하지만 웹상으로 확인할 수 있는 부분에 대한 내용입니다.

 

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1. 매매가 : 상가 물건의 판매 가격 (상황에 따라 네고가능합니다.)

말 그대로 상가를 파는 가격입니다. 상가 판매가격은 어떻게 정해질까요? 상가판매가격은 분양 당시 가격에서 큰 변동이 거의 없습니다. 분양 당시에 가격은 어떻게 정해질까요? 상가의 가치는 월임차료입니다. 분양 시 예상된 유입인구와 상권과 어떤 업종들이 들어와 장사를 하여 얼만큼의 수익을 낼 수 있을지에 따라 월임차료가 결정됩니다.

월 임차료 (월세) 가 높다면 당연히 그만한 가치가 있는 상가 물건이겠죠?

 

 

예를 들어 월세가 100만원이라고 해봅시다. 보통 상가 1층의 경우 3%, 2층인 경우 4% 3층 이상인 경우 5% 정도의 수익률을 기본으로 합니다. 예를 들어 3층에 월세 100만원이라고 했을 때 수익률 5%로 환산해야 함으로 , 연간 수익 1,200만원 기준 2억 4천의 매매가가 적당합니다. 급매물인 경우 1억 후반부터 2억초까지 거래되는데 저는 편의상 1억 당 50만원 수준의 월세로 계산합니다. 150만원의 월세의 상가인 경우 3억 정도로 생각하고 빠르게 물건을 검색합니다.

 

TIP. 상가가격 네고하기

또 상가가격은 아파트 가격처럼 어느정도 판매자의 사정에 따라 네고가 가능합니다.

백화점 가격표와는 다르고 가격이 비싼 만큼 천만원 이천만원 네고도 가능하죠.

최근 알아본 상가의 가격은 4.5억이었는데 삼천만원 네고까지 해봤습니다.

 

결국 거래를 하진 않았는데 중개자분께서 처음에는 전화할 때는 상가는 네고가 안된다고 했죠.

상가를 가지고 있고 네고를 한 경험이 있다. 이 가격까지 맞춰달라라고 했습니다.

결국 천만원,이천만원,삼천만원까지 네고했었습니다.

이렇게 상가를 매도하는 매도인의 사정에 따라 상가 가격은 일정부분 네고가 가능하니 구매 시 그냥 덥석 사지 마시고

네고를 기본적으로 해보시는게 나을것 같다는 생각입니다.

 

 

 

2,3. 평당 매매가/공용 전용 면적 : 평당 매매금액 입니다.

평당 매매가는 공용면적 기준으로 계산됩니다. 따라서 내가(임차인)이 실제로 사용가능한 전용면적이 얼마인가를 필히 집고 넘어갸야 합니다. 해당 물건의 경우 전용률이 100%로 임차인이 사용할 면적이 공용면적과 같지만 보통의 상가의 경우 60% 수준입니다. 때로는 50%이하인 경우도 있으니 꼭 확인해봐야 합니다.

공용 면적에는 해당 층에 포함된 화장실이나 통로, 공용창고 등이 껴있기 때문에 공용/전용면적이 나뉠수 밖에 없습니다.

 

만약 20평짜리 상가를 10억에 샀다고 해봅시다. 근데 실제로 전용률이 50%라고 하면 임차인은 고작 10평에서 장사를 해서 수익을 내야하는 것입니다. 실제로 20평 짜리 상가가 10억에 육박하는 곳이 수두룩합니다.

10억이면 1층이라고 해도 연간 3천만원, 월세 250만원인데 10평에서 수익을 내면서 월세 250만원까지 감당할 수 있는 지역과 장사 아이템이 얼마나 있을지 모르겠습니다만 부정적으로 보입니다.

 

때문에 공용/전용면적은 반드시 상가계약 전 확인해봐야할 부분입니다.

실제로 임차인이 그 곳에서 어느 아이템으로 장사를 했을 때 저정도 월세를 제한 수익으로 먹고 살 수 있는지도 확인해봐야합니다.

 

 

4. 보증금 및 월세

: 보증금, 월세는 상가의 가치를 나타내며 수익률을 환산하기 위하여 확인해야할 항목입니다.

 

가끔 가다 보면 월세를 페이백 형태로 높게 형성시켜놓고 상가가치를 높여 팔아 치우는 경우가 있다고 하니 네이버에서 확인한 월세는 반드시 임대사업차 통장 또는 관련된 내용이 확인 가능한지 알아봐야합니다. 실제로 월세로 100만원씩 내고 있는 임차인이 있는데 건물 주인이 따로 이야기해서 150만원을 내는 것처럼 꾸미고 50만원 페이백을 해서 상가가치를 올려 비싸게 파는 수단으로 이용할 수 있습니다.

 

TIP. 실제 월세납입료를 알아보자

실제 월세 납입료를 알아보기 위해 임대사업차 계좌 거래 내역을 확인해봐야합니다.

상가의 주인이라면 월 임대료를 받는 계좌가 따로 있을 것입니다. 확인을 요청하고 월세에 대한 부분이 맞는지 확인합니다.

시간이 오래걸리지 않는 부분이니 반드시 확인하고 계약 진행하시는 것을 추천드립니다.

 

 

5. 위치 및 상권 

위치와 상권은 지속 언급드린 것처럼 신도시와 새로운 상권이 형성되는 지역의 상가는 피해주시고 본인이 가장 잘아는 동네가 좋습니다. 추가적인 확인을 하기 위해 상권정보시스템과 지적편집도를 이용할 수 있습니다. 이러한 부분은 추가로 포스팅 하겠습니다.

 

TIP. 지적편집도와 상권정보 시스템 활용하기

내가 잘 아는 상권이라고 해도 상권은 매년 변화무쌍합니다. 어떤 업종이 증가되고 있고 빠지고 있는지 월세는 얼마에 형성되어있는지, 유동인구와 주소비층의 세대는 어떻게되고 하루 유입수는 얼마인지?

경쟁업체 , 큰 백화점이나 대형 쇼핑몰, 마트가 주변에 생겨 인구유입에 변수는 생기지 않는지 확인하려면 지적편집도와 상권정보시스템을 활용할 수 있습니다. 본인이 오래살았던 동네라고 해서 앞으로 변화가 없진 않으니 데이터 상으로 한번 더 확인하는 작업을 거치는 것이 좋습니다. 지적편집도와 상권정보 시스템은 다음포스팅에서 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

 

6. 주차대수 : 계약한 임차인에게 할당할 수 있는 주차 대수

주자대수도 중요한 부분입니다. 본인이 가게를 임대했는데 주차할 공간이 따로 배정이 안되있다고 하면 공용주차장이나 유로로 돈을 내고 주차 할 수 밖에 없는 부분이라 주차대수는 1대 이상 설정된 곳이 좋습니다.

임차인이 멀리서 사는 경우 운전을해서 오는데 본인가게에 주차할 자리도 없으면 아무래도 좀 꺼리게 되겠죠?

 

 

 

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자 이제 위 기본적인 사항들을 기준으로 본인의 지역에 상가를 탐색해보세요.

6가지만 잘 파악하고 있어도 수익률 좋은 안정적인 상가를 파악하는데 유용합니다.